Entrevista: Entenda de Locação - Parte V
BDI - Boletim do Direito Imobiliário
Categoria: 8 - Locação Subcategoria: 10 - Geral
Julio Cesar Borges Baiz
BDI nº 20 - ano: 2012 - (Fala Doutor! (Entrevistas))
Continuamos com a série “Entenda de Locação”. E, novamente, com a participação do Dr. Jaques Bushatsky (Advogado e Diretor da Mesa de Debates de Direito Imobiliário - MDDI).Portanto, Fala Doutor!
BDI: Quais as formas de desfazimento de uma locação ainda a prazo determinado?
Dr. Jaques: Exceto a hipótese de acordo, a locação será rompida em caso de infração do contrato, e a mais comum é a falta de pagamento. Evidente, a ruína do prédio desfará a locação, também, por exemplo.
BDI: Quais as garantias existentes para um contrato de locação?
Dr. Jaques: Caução, fiança, seguro de fiança e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, modalidade prevista na lei das locações, mas não praticada no mercado. Cuidado: essa cessão de quotas não se confunde com a caução de títulos...
É interessante observar que a fiança, tradicionalmente a garantia mais utilizada e que responde por cerca de 50% das locações residenciais em São Paulo tem gerado receios, pois é modalidade useiramente objetivada em projetos de lei. Veja, atualmente tramita o projeto de lei do senado nº. 297 de 2012“do Senador Blairo Maggi, tornando impenhorável o bem de família do fiador. A conseqüência da aprovação desse projeto será uma, somente: para dar efetiva garantia, só poderá ser fiador quem tiver mais de um imóvel, ou conseguir provar que tem um patrimônio não imobiliário suficiente para honrar a garantia.
BDI: Quando da devolução do imóvel, o locador pode recusar a receber as chaves, se o imóvel não estiver nas mesmas condições do início da locação? Tem que ser feita a vistoria final?
Dr. Jaques: O locatário findará propondo uma ação de consignação de chaves e se liberará. Nessas hipóteses, se estiver previsto no contrato, poderá ser exigida a vistoria, mas, se nada estiver previsto, porém ela for necessária, restará ao locador promover uma medida judicial de vistoria. Ou seja, não é praticável a recusa das chaves, mas sempre haverá a garantia, ao locador, de caso não receba o imóvel nas condições adequadas, postular indenização frente ao locatário.
BDI: O laudo de vistoria de entrada é um documento indispensável ao contrato?
Dr. Jaques: Formalmente, não é indispensável, pois os contratos costumam incluir uma declaração de que o imóvel está perfeito. Porém, a .............