Intimação do devedor fiduciante sobre data do leilão só se tornou obrigatória após 2017
A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) definiu que a intimação do devedor fiduciante sobre a data de realização do leilão extrajudicial do imóvel objeto de alienação fiduciária somente passou a ser obrigatória a partir da entrada em vigor da Lei 13.465/2017. Isso porque, no momento do leilão, o bem já não pertence mais ao devedor.
"A partir da Lei 13.465/2017, tornou-se necessária a intimação do devedor fiduciante da data do leilão, devido à expressa determinação legal, passando também a ser assegurado ao devedor fiduciante, até a data da realização do segundo leilão, o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida", afirmou a relatora, ministra Isabel Gallotti.
No mesmo julgamento, a Quarta Turma considerou que, se uma pessoa jurídica é a devedora e se nega a receber a intimação para quitar a dívida em seu endereço comercial, informando falsamente ao correio que teria se mudado, não há impedimento a que o cartório de registro de imóveis a intime por edital.
No caso analisado pela turma julgadora, o cartório expediu cinco cartas com aviso de recebimento para o endereço indicado no contrato de alienação fiduciária, todas devolvidas com a informação de que as duas empresas devedoras teriam se mudado. Posteriormente, houve tentativa de intimação dos sócios, também sem sucesso. O cartório, então, fez a intimação por edital.
Pela via judicial, as devedoras buscaram a anulação do leilão, mas o pedido foi julgado improcedente em primeira e segunda instâncias.
Devedor que se oculta pode ser intimado por edital
Por meio de recurso especial, as empresas alegaram que, em caso de insucesso da intimação pelo correio, não há autorização automática para que seja feita por edital, o que só poderia ocorrer após o esgotamento de todos os meios possíveis de intimação pessoal. Elas também sustentaram que, nos termos da Lei 9.514/1997, seria necessária a intimação pessoal do devedor sobre a data da realização do leilão, tendo em vista que, até a arrematação, ainda seria possível quitar o débito.
Segundo a ministra Gallotti, o artigo 26, parágrafo 4º, da Lei 9.514/1997 autoriza expressamente que, após sucessivas tentativas fracassadas de intimação pessoal, haja a intimação por edital, caso o devedor fiduciante esteja em local ignorado, incerto ou inacessível.
Em consulta à internet, porém, verificou-se que o endereço das empresas continuava aquele informado no contrato. "Constatado que as recorrentes se esquivaram, por diversas vezes, de receber as intimações para purgar a mora em seu endereço comercial, conforme expressamente indicado no contrato de alienação fiduciária, induzindo os correios em erro ao indicar possível mudança de domicílio que nunca existiu, não há óbice à intimação por edital", declarou.
Antes da Lei 13.465/2017, intimação do devedor sobre leilão não era obrigatória
Em relação à necessidade de intimação do devedor acerca da data do leilão, a ministra apontou que esse requisito só passou a existir com a entrada em vigor da Lei 13.465/2017, a qual incluiu parágrafos no artigo 27 da Lei 9.514/1997, que regula a alienação fiduciária de imóvel.
"Até então, a lei de regência não impunha essa obrigatoriedade de intimação da data do leilão, e essa falta de previsão não se deu, ao contrário do que possa parecer, por falha do legislador, mas sim porque, em se tratando de contrato de alienação fiduciária, caso o devedor não se manifeste após ser intimado para purgar a mora, a propriedade se consolida, automaticamente, em nome do credor fiduciário, conforme previsto no artigo 26 da Lei 9.514/1997", explicou.
Isabel Gallotti reconheceu que a Terceira Turma do STJ tem precedentes (REsp 1.447.687 e outros) no sentido de considerar necessária a intimação do devedor fiduciante, mas, segundo ela, tal entendimento decorre de interpretação jurisprudencial sobre os dispositivos do Decreto-Lei 70/1966 que regem a execução extrajudicial de dívida hipotecária, situação em que o imóvel é levado a leilão antes da transferência de sua propriedade.
De acordo com a ministra, esse entendimento deve ser revisto ao menos para a fixação de um marco temporal a partir do qual a intimação do devedor fiduciante passou a ser exigida. No caso dos autos, a relatora concluiu que, como a execução extrajudicial é anterior à data de entrada em vigor da Lei 13.645/2017, a falta de intimação dos devedores sobre a realização do leilão não gerou nulidade.
REsp 1733777