OS CONTRATOS IMOBILIÁRIOS E A PREVISÃO DE APLICAÇÃO DA TABELA PRICE

Luiz Antonio Scavone Junior (*) Tem sido prática comum, especialmente na venda de unidades imobiliárias em construção, a cobrança de juros compostos após a conclusão das obras, o que se faz através da aplicação da denominada "tabela price". Cumpre observar, preliminarmente, que o negócio é efetivado por intermédio de promessa de compra e venda na qual se estabelece, na entrega das chaves, parcela a ser paga através de financiamento a ser obtido pelo promissário comprador junto à instituição financeira que custeou as obras e, por tal razão, possui garantia real hipotecária. É o que se convencionou chamar de "repasse", materializado através da assinatura do instrumento de mútuo hipotecário pelo adquirente e pela instituição de crédito imobiliário, o que se faz somente após a conclusão das obras. É de verificar-se que não há, via de regra, o financiamento total pela instituição financeira, surgindo, por conseguinte, saldo a ser financiado sem garantia real pela própria construtora ou incorporadora, paralelamente com o financiamento bancário. Assim, conforme previsão contratual, por ocasião do repasse, é firmado instrumento de confissão de dívida entre a construtora ou incorporadora e o adquirente, substititutivo da promessa de compra e venda original, ocasião em que são calculados juros de 1% ao mês, cuja base de cálculo é o saldo eventualmente devido pelo adquirente diretamente à construtora e não repassado. Tal disposição contratual, do mesmo modo, é comum nos contratos de financiamento direto, sem a participação de instituição financeira. O motivo é simples: como é praxe no mercado, ninguém se atreve a prejudicar o marketing empreendimento no seu nascedouro, embutindo os juros no preço e, por via de conseqüência, aumentando significativamente o preço final das unidades Como se sabe, os juros legais são estipulados no Código Civil no montante de 0,5% ao mês (Código Civil, artigo 1063). Não •••