PRINCÍPIOS DO REGISTRO DE IMÓVEIS

Janice Maria Wermann (*) Faremos uma análise sucinta daqueles princípios que julgamos de fundamental importância para a obtenção da finalidade do registro, quais sejam: segurança, autenticidade e eficácia dos atos e, conseqüentemente, dos negócios jurídicos. PRINCÍPIO DA PUBLICIDADE O registro do título garante a propriedade ao titular, até prova em contrário, produzindo efeito contra terceiros e, como conseqüência imediata deste registro, temos a publicidade. Através da publicidade, o imóvel, suas características, os direitos reais que nele incidirem, bem como o nome do proprietário serão de conhecimento de todos, pois qualquer pessoa pode requerer uma certidão no ofício imobiliário. Assim, este princípio torna público todos os atos relativos a imóveis, sejam de constituição, transferência ou modificação dos direitos reais, indicando a situação física e jurídica do imóvel, tornando ditos direitos oponíveis contra terceiros, conferindo ao titular o direito de reaver o imóvel de quem injustamente o detenha ou possua. PRINCÍPIO DA LEGALIDADE Este princípio tem como objetivo impedir que sejam registrados títulos inválidos, ineficazes ou imperfeitos. Quando um título é apresentado para ser registrado, este é examinado à luz da legislação em vigor ou da época de sua firmação e, havendo exigência a ser cumprida, o oficial as indicará por escrito, conforme preceitua o Artigo 198 da Lei dos Registros Públicos. Então, a validade do registro de um título diz respeito à validade do negócio jurídico causal. Nulo o negócio, nulo será o registro. Anulado o negócio, anulado será o registro. PRINCÍPIO DA ESPECIALIDADE A Lei dos Registros Públicos, em seus artigos 225 e 176, § 1º, inc. II, item 3, esmerou_se no sentido de individualizar cada imóvel, tornando-o inconfundível com qualquer outro, exigindo a plena e perfeita identificação deste nos títulos apresentados, devendo haver correspondência exata entre o imóvel objeto do título e o imóvel constante do álbum imobiliário para que o registro seja levado a efeito. PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE Identifica-se a obediência a este princípio nos artigos 195, 222 e 237 da Lei dos Registros Públicos, determinando o imprescindível encadeamento entre assentos pertinentes a um dado imóvel e as pessoas neles constantes, formando uma continuidade ininterrupta das titularidades jurídicas de um imóvel. Baseado neste princípio, não poderá vender ou gravar de ônus, quem não figurar como proprietário no registro imobiliário. Respeitando o princípio da continuidade, se for anulado um negócio jurídico por sentença transitada em julgado, o respectivo registro será cancelado, e, conseqüentemente, serão cancelados todos os posteriores que nele se apoiaram. PRINCÍPIO DA PRIORIDADE Está prenotado o título quando lançado no Livro Protocolo e esta prenotação, ou seja, o número de ordem, determinará a prioridade do registro deste título, e esta, a preferência dos direitos reais, beneficiando, assim, a pessoa que primeiro apresentar seu título, pois a prioridade é garantida pela ordem cronológica da apresentação dos títulos, garantindo a prioridade de exame e de registro e a preferência do direito real, oponível perante terceiros. Quando um imóvel é vendido pela mesma pessoa duas vezes, temos um caso de direito real contraditório incompatível, sendo registrado o título que primeiro ingressar no protocolo e devolvido o outro com os motivos da recusa, pois os títulos são contraditórios no seu conteúdo, colidentes entre si. Já, os direitos reais contraditórios compatíveis são aqueles atribuídos pelo mesmo transmitente, a titulares diversos ou não, incidentes sobre o mesmo imóvel, como verifica-se no caso da hipoteca, onde os direitos •••