ASPECTOS JURÍDICOS DO CONTRATO ATÍPICO DE LOCAÇÃO DE SHOPPING CENTERS

Mário Cerveira Filho (*) Após a análise da viabilidade de ingressar no empreendimento, o lojista tem duas opções no fechamento do negócio: a) assinar o contrato de locação por prazo inferior a cinco anos, hipótese que não é compatível com o pagamento de luvas; b) assinar o contrato de locação por cinco anos ou mais, simultaneamente, com outro instrumento, que pode possuir as mais variadas denominações, correspondente a compra do ponto comercial (luvas). Embora sejam contratos atípicos mistos, as locações em shopping centers são reguladas pela Lei nº 8.245/91, sendo importante salientar alguns aspectos referentes ao ponto comercial ou fundo de comércio, que são expressões equivalentes. Fundo de comércio são os bens imateriais ou incorpóreos que integram o estabelecimento comercial e, normalmente, ultrapassam em valor econômico os bens materiais, conferindo-lhe capacidade de produzir lucro, como por exemplo: a clientela, a forma de atendimento, a comodidade, a vizinhança, a confiança na qualidade, etc. Nas palestras por mim ministradas, por todo o território nacional, sempre saliento que o ponto comercial é o verdadeiro patrimônio do lojista. É aquele em que o comerciante ou empresário situa seu estabelecimento e é de suma importância para o êxito de seus negócios. No caso especificado na letra “a”, (contratos de locação com prazo inferior a cinco anos), o lojista não terá direito a renovação compulsória do contrato de locação, por não preencher os requisitos legais, ficando à mercê do empreendedor a continuidade de seus negócios, pois este poderá promover Ação Ordinária de Despejo (denúncia vazia). A retomada imotivada ou denúncia vazia é regulada pela Lei nº 8.245, de 18/10/91, na qual o locador (empreendedor) tem a faculdade de rescindir a locação, alegando, simplesmente, que não mais lhe convém a continuidade da relação locatícia. O empreendedor/locador, antes do término do contrato de locação, é obrigado a notificar o lojista, manifestando a sua vontade de retomar o imóvel. Caso o lojista não o desocupe um dia após a data do vencimento do contrato de locação, ficará sujeito a Ação Ordinária de Despejo que deverá ser ajuizada, nesse caso, imediatamente. Nos casos em que o contrato de locação já estiver vencido, o empreendedor deverá notificar o lojista, nos mesmos termos da notificação já mencionada, dando-lhe o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária. Não sucedendo a desocupação do imóvel, o empreendedor deverá ingressar com a mesma demanda judicial a que se refere o tópico anterior. O direito de defesa do lojista é constitucionalmente previsto. Ocorrendo a demanda com a procedência do pedido do empreendedor, o que comumente acontece, e havendo Recurso de Apelação por parte do lojista, e se aquele desejar executar a sentença (despejo imediato), antes do seu •••