ARRAS, CONTRATOS PRELIMINARES E PROMESSAS DE COMPRA E VENDA - PARTE I

Eduardo de Assis Brasil Rocha (*) 1. Das Arras Pela sistemática do antigo Código Civil, as arras representavam um sinal, uma prova concreta, dada por um dos contratantes ao outro, com a finalidade de tornar obrigatório o ajuste final. Neste sentido era a redação do Art. 1.094: “O sinal, ou arras, dado por um dos contratantes firma a presunção de acordo final, e torna obrigatório o contrato”. Portanto, as arras não representavam um negócio jurídico propriamente dito, mas apenas o compromisso de sua realização futura. As arras podiam ser dadas em dinheiro ou qualquer outra coisa. Quando em dinheiro presumiam-se como princípio de pagamento. Pela sistemática do novo Código Civil (NCC)1, as arras ainda continuam sendo apenas um sinal, uma prova concreta, dada em dinheiro ou outro bem móvel, por um dos contratantes ao outro, mas agora para tornar obrigatória a execução do contrato e não mais a sua formação. Podiam e ainda podem ser dadas para garantir a execução de quaisquer negócios jurídicos onerosos, uma vez que a doutrina e a jurisprudência dominantes, inclusive do STJ, não têm admitido as promessas de negócios gratuitos2. Neste sentido, é a redação dos Art. 417 do NCC: “Se, por ocasião da conclusão do contrato, uma parte der à outra, a título de arras, dinheiro ou outro bem móvel, deverão as arras, em caso de execução, ser restituídas ou computadas na prestação devida, se do mesmo gênero da principal”. Portanto, a partir do novo Código Civil, as arras deixam de ser um compromisso quanto à formação de um futuro negócio jurídico, para serem um compromisso do cumprimento e execução do ajuste contratual. Assim, as arras serão dadas quando da realização do negócio e não mais anteriormente a sua formação. Não se confundem com a cláusula penal, prevista nos Arts. 408 a 416 do NCC, pois na cláusula penal apenas há o ajuste de uma cominação na hipótese de inadimplemento contratual; enquanto nas arras, já há a entrega do dinheiro ou de um bem móvel, por ocasião da feitura do contrato, como garantia da execução do ajuste, devendo ser devolvidas ou computadas quando do cumprimento do negócio. Não há exigência de formalização especial das arras, mas é de todo conveniente que seja inserida no próprio instrumento do negócio que se busca garantir a execução. Não se recomenda a forma verbal em razão da natural dificuldade de comprovação dos ajustes não escritos. Podem também ser formalizadas em instrumento à parte (recibo-arras), no qual deve constar: a) A qualificação dos contratantes; b) No que consistem as arras dadas; c) A execução de qual negócio jurídico se referem; d) Se há a possibilidade de arrependimento. Espécies e Finalidades: a) Confirmatórias: Continuam sendo a regra geral, prevista no Art. 417 do novo Código Civil, uma vez que firmam a presunção de cumprimento e execução do contrato, mas agora com nítido caráter de garantia indenizatória mínima. Adimplido o contrato, as arras devem ser restituídas, ou computadas na prestação devida, se do mesmo gênero da principal, isto normalmente quando forem dadas em dinheiro. Não executado o contrato pela parte que deu as arras, a outra poderá ter o negócio por desfeito, retendo-as. Se a inexecução for daquele que recebeu as arras, poderá quem deu o sinal ter por desfeito o negócio, e exigir a sua devolução, mais o equivalente, ainda acrescido de correção monetária, juros e honorários advoca-tícios. Está é a redação do Art. 418 do NCC. Prevê ainda o Art. 419 do NCC, que a parte inocente pode ainda pedir indenização suplementar, se provar maior prejuízo. Poderá a parte inocente, também, exigir a execução do contrato e mais perdas e danos, valendo as arras como mínimo da indenização. b) Penitenciais: Continuam sendo a exceção à regra geral, devendo constar expressamente a possibilidade de arrependimento dos contratantes. Representam, desta forma, uma pré-fixação de perdas e danos, que pode ser reforçada ou diminuída por convenção expressa das partes. Não permitem a cobrança de perdas e danos excedentes. Neste sentido é a redação do Art. 420 do NCC. 2. Dos Contratos Preliminares: Instituto jurídico de direito material, com natureza contratual, introduzido no Direito Civil Brasileiro através do NCC, com a finalidade de comprometer e obrigar os contratantes a realizarem um negócio jurídico futuro. Podem ser referir a quaisquer negócios jurídicos futuros onerosos3. Dispõe o Art. 463 do NCC: “Concluído o contrato preliminar, com a observância do artigo anterior, e desde que dele não conste cláusula de arrependimento, qualquer das partes terá direito de exigir a celebração do definitivo, assinando prazo à outra parte para que o efetive”. Não concluído o contrato definitivo, o Art. 464 NCC prevê o suprimento da vontade não emitida pelo contratante que se obrigou a realizar o contrato definitivo4, sendo isto possível5. O contrato preliminar, contendo todos os requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado, poderá ser registrado no Cartório de Imóveis, se versando sobre bem imóvel, conforme dispõe o parágrafo único •••