CONDOMÍNIOS FECHADOS COM CONSTRUÇÃO POR LIVRE ESCOLHA DOS CONDÔMINOS - APLICAÇÃO DA LEI 4591/64 E DEC.-LEI 271/67

Tatiana Passos – Registradora de Imóveis Um novo tipo de empreendimento está chamando a atenção tanto de construtores como de registradores de imóveis. É o condomínio vulgarmente denominado “fechado”, onde as ruas e demais áreas destinadas a lazer não passam para o domínio do Município, ficando todas as despesas de responsabilidade dos condôminos. A possibilidade deste empreendimento se concretizar é real, e podem os construtores se animar com a idéia de que existe tutela legal para o loteamento ou desmembramento sem construção de casas, com a aplicação da Lei de Condomínios, seguindo os passos legais que sugerimos. Muitos podem pensar que a primeira parte da Lei de Condomínios (LF-4591/64) está totalmente revogada. Ledo engano. Uma lei só é totalmente revogada quando outra posterior tratar inteiramente da matéria, ou expressamente a ab-rogue. Com a edição do Novo Código Civil, parece que a primeira parte da LF-4591/64 foi totalmente tratada pelo novo Código. Mas restaram alguns artigos, conforme entendimento da doutrina, como por exemplo o artigo 8º, que é o que nos interessa. Trata este artigo da INSTITUIÇÃO DE CONDOMÍNIO em terrenos destinados à construção de casas térreas ou assobradadas. Vejamos o artigo: Art. 8º. Quando, em terreno onde não houver edificação, o proprietário, o promitente comprador, o cessionário deste ou o promitente cessionário sobre ele desejar erigir mais de uma edificação, observar-se-á também o seguinte: a) em relação às unidades autônomas que se constituírem em casas térreas ou assobradadas, será discriminada a parte do terreno ocupada pela edificação e também aquela eventualmente reservada como de utilização exclusiva dessas casas, como jardim e quintal, bem assim a fração ideal do todo do terreno e de partes comuns, que corresponderá às unidades; b) em relação às unidades autônomas que se constituírem edifícios de dois um mais pavimentos, será discriminada a parte do terreno ocupada pela edificação, aquela que eventualmente for reservada como de utilização exclusiva, correspondente às unidades do edifício, e ainda a fração ideal do todo do terreno e de partes comuns, que corresponderá a cada uma das unidades; c) serão discriminadas as partes do total do terreno que poderão ser utilizadas em comum pelos titulares de direito sobre vários tipos de unidades autônomas; d) serão discriminadas as áreas que se constituírem em passagem comum para as vias públicas ou para as unidades entre si. Causa estranheza a idéia que ora ventilamos, de instituição direta de condomínio, sem casas, ainda mais sem anterior processo de incorporação. Mas vejamos o que diz o artigo 3º do Decreto-Lei nº 271/67: Art. 3º. Aplica-se aos loteamentos a Lei nº 4591, de 16 de dezembro de 1964, equiparando-se o loteador ao incorporador, os compradores de lote aos condôminos e as obras de infra- estrutura à construção da edificação. O que é a incorporação? Atividade empresária que tem por fim a construção e comercialização, ou somente venda, de unidades imobiliárias, que são oferecidas ao público consumidor. O processo de incorporação é na verdade, a maneira que o legislador encontrou para dar maior segurança ao comprador de apartamentos na planta, ainda em construção, ou por construir. Munidos de maiores garantias, o consumidor teve acesso ao registro do contrato de promessa de compra e venda, que sem a incorporação era impossível, ficando o comprador com mero direito de crédito, que se resolve na seara das perdas e danos. Por que então, esta nova modalidade de empreendimento, também denominada por alguns de “condomínio horizontal de lotes” permite a dispensa de tal processo? É o que nos propomos a responder: Com a aplicação concomitante dos artigos 8º da LF-4591/64 e 3º do Decreto-Lei nº 271/67, vemos ser possível a substituição das construções propriamente ditas (prontas e acabadas) pelas obras de •••