USUCAPIÃO TABULAR

Júlio Soares Neto – Tabelião do 1º Ofício de Justiça de Valença, RJ O usucapião ou a usucapião, tanto faz, é a aquisição originária, consumando-se através do exercício da posse. Existem atualmente sete modalidades de usucapião, a saber: 1) usucapião extraordinário (artigo 1.238 do NCC); 2) usucapião ordinário (artigo 1.242 do NCC); 3) usucapião constitucional urbano (artigo 1.240 do NCC e 183 da CF); 4) usucapião constitucional rural (artigo 1.239 do NCC e 183 da CF) também conhecido como pro labore; 5) usucapião especial coletivo (artigo 10 do Estatuto da Cidade); 6) usucapião extraordinário com prazo reduzido (parágrafo único do artigo 1.238 do NCC) e 7) usucapião ordinário com prazo reduzido (parágrafo único do artigo 1.242 do NCC), que será objeto de nossa análise. A redução de prazo foi uma constante em matéria de prescrição, cuja ratio consiste em valorizar a segurança e estabilidade das relações jurídicas. A função social da propriedade e da posse também fomentaram inovações, seguindo diretriz constitucional, fruto da mesclagem da teoria da utilidade social com a teoria do ato de soberania, dando azo ao surgimento da teoria da utilidade social mitigada, que se baseia na preponderância da noção de utilidade social, delimitadora do poder do proprietário, também controlado pelo poder de império do Estado emanado da soberania. O parágrafo único do artigo 1.242 do Código Civil estabelece que: “Será de 5 anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico”. Trata-se de modalidade inédita de prescrição aquisitiva, cujos requisitos são aquisição a título oneroso, com base no registro, posteriormente cancelado, somado à moradia ou investimentos de interesse social e econômico, que nada mais é do que a função social da propriedade. Sem dúvida, este dispositivo tem alcance profundo, mexendo com dogmas e princípios jurídicos de grande importância, principalmente na esfera registral. De forma perfunctória, pode-se dizer que temos em questão o princípio da presunção de veracidade do registro e da fé pública registral, a aquisição a non domino, a sanatória da inscrição, além de outros postulados. O novo instituto, sem dúvida, protege aquele que adquire onerosamente e com boa-fé, de quem não é dono. O Código Civil abraçou a teoria da aparência no artigo 1.817, legitimando a aquisição onerosa e de boa-fé, de imóvel pertencente a herdeiro aparente, valendo dizer que ficam de fora as aquisições gratuitas. Nosso ordena-mento não agasalhou o princípio da presunção de fé pública, tal qual ocorre na Alemanha e como corolário dessa assertiva, pode-se dizer que a presunção de veracidade do registro é relativa, podendo ser destruída em determinadas hipóteses. Mas a questão não é tão simples assim, existindo corrente de vanguarda defendendo que a presunção é absoluta, tendo em vista a complexidade do fólio real, onde são feitos os lançamentos relativos à propriedade imóvel, bem como a precisão da publicidade •••