CORRETAGEM - REMUNERAÇÃO POR INTERMEDIAÇÃO - QUANDO É DEVIDA

CORRETAGEM - REMUNERAÇÃO POR INTERMEDIAÇÃO - QUANDO É DEVIDA RECURSO ESPECIAL Nº 29.286-6 - RJ Relator: Ministro Sálvio de Figueiredo. Recorrentes: Nacional Companhia de Seguros e outro. Advogados: Drs. Cláudio Lacombe e outros. Recorrida: Taurus Empreendimentos e Participações Ltda. Advogados: Sebastião Alves dos Reis Júnior e outros. EMENTA: Direito Civil. Corretagem. Negócio concretizado após o prazo concedido ao mediador. Direito à comissão. Recurso inacolhido. O corretor faz jus à sua remuneração se o negócio agenciado for concluído mesmo após o vencimento do período estabelecido na autorização, desde que com pessoa por ele indicada ainda quando em curso o prazo do credenciamento e nas mesmas bases e condições propostas. O que não se admite é que o mediador, sem concordância do comitente, arregimente pretendentes quando já expirado o lapso temporal ajustado. Se, porém, indicou interessados no prazo da opção, é-lhe devida a comissão, uma vez alcançado o resultado útil como decorrência da atividade de intermediação pelo mesmo desenvolvida. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Ministros da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça, na conformidade dos votos e das notas taquigráficas a seguir, por unanimidade, em não conhecer do recurso. Votaram com o Relator os Ministros Barros Monteiro, Bueno de Souza e Athos Carneiro. Ausente, justificadamente, o Ministro Fontes de Alencar. Custas, como de lei. Brasília, 27 de abril de 1993 Ministro ATHOS CARNEIRO, Presidente. Ministro SÁLVIO DE FIGUEIREDO, Relator. EXPOSIÇÃO MINISTRO SÁLVIO DE FIGUEIREDO: Cuida-se de causa, ajuizada por “Taurus Empreendimentos e Participações Ltda.” contra “Nacional Companhia de Seguros” e “Banco Nacional S/A”, objetivando haver quantia que entende devida a título de comissão de corretagem. Afirma, em síntese, que intermediou venda de lotes de terreno e edificação realizada pelas rés “Petros”, venda essa que se concretizou aos 22 de dezembro de 1988. As rés contestaram a pretensão da autora deduzindo os seguintes argumentos: a) que houve dois pactos de intermediação celebrados entre a Nacional Companhia de Seguros e a autora, o primeiro em 1984 e o segundo em 1985, sendo que deste último constava como termo fatal da autorização ou opção o dia 16.12.85; b) que tais contratos eram complexos, envolvendo não só compra e venda, mas também promessa de construção e locação; c) que 90% dos lotes e das benfeitorias realizadas num deles foram alienados em 1986, pela Nacional Companhia de Seguros ao Banco Nacional, não sendo este obrigado a cumprir autorização de mediação conferida por aquela à corretora, sobretudo porque, pelo escoamento do prazo nela fixado, já se tinha tornado automaticamente sem validade; d) que a venda realizada em 1988 pelo Banco Nacional (90%) e pela Nacional Companhia de Seguros (10%) se constituiu em negócio “completamente diverso do inicialmente previsto, quer no tocante às partes, quer no tocante às condições”; e) que essa venda concretizada em 1988, três anos depois de vencido o prazo do credenciamento concedido em 1985, resultou de tratativas diretas entre os alienantes e a Petros, sem qualquer interferência da autora. O MM. Juiz julgou procedente o pedido, colhendo-se da sentença: “Da documental produzida tem-se que inarredável é a conclusão de que as partes, de início, propuseram-se a desenvolver contrato de intermediação para a venda do empreendimento mencionado, sendo irretorquível que os interessados no negócio, a Fundação Petrobrás - Petros, e os suplicados, foram aproximados pela autora. A digressão quanto ao prazo da opção, convencionado por ocasião da segunda tratativa, 14 de outubro de 1985, pouco importa, ainda mais quando o negócio se realiza posteriormente, envolvendo a mesma parte aproximada pelo intermediador. A doutrina e jurisprudência têm afirmado que o intermediário que aproxima as partes ensejando a realização do negócio pretendido pelo comitente, tem direito à comissão respectiva, ainda que a transação seja ultimada após o vencimento do prazo de opção”. Interposta apelação, a eg. Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro negou-lhe provimento, restando assim ementado o acórdão: “Contrato de corretagem. Resultado útil alcançado. Comissão devida. Desde que a transação se realizou graças ao trabalho de aproximação desenvolvido pelo corretor, devida é a sua comissão, ainda que as partes contratantes tenham concretizado a operação, quando já expirado o prazo de opção. Apelação desprovida”. Após rejeição dos embargos declaratórios oferecidos, as rés manifestaram recurso especial, repisando, basicamente, os mesmos argumentos apresentados desde a contestação. Apontam, em longo arrazoado, divergência jurisprudencial com julgados de diversos tribunais, bem como vulneração dos arts. 119, 124, CC, 265, 269, da Lei nº 6.404/76, e 16, VI, da Lei nº 6.530/78. Alegam, em resumo: a) que a corretora não faz jus à remuneração se a concretização do negócio agenciado se deu muito tempo depois de expirado o prazo de opção, condição resolutiva que, uma vez verificada, torna automaticamente sem validade o ajuste; b) que a operação concluída em 1988 foi completamente diversa da proposta em 1985; c) que o Banco Nacional e a Nacional de Seguros não pertencem ao mesmo grupo, sendo sociedades autônomas, “cada qual respondendo per se pelas obrigações assumidas”.; d) que a mediadora não obedeceu à disciplina da lei que regulamenta a profissão de corretor de imóveis, a qual impõe observância obrigatória a contrato padrão elaborado pelo Conselho Federal. Após as contra-razões, foi o apelo admitido na origem. É o relatório. VOTO MINISTRO SÁLVIO DE FIGUEIREDO (Relator): Sem embargo das respeitáveis e exaustivas razões alinhadas, o único aspecto invocado no especial cuja apreciação se me afigura admissível nesta via é o que diz com a possibilidade ou não de cobrança da comissão de corretagem quando o negócio vem a ser ultimado depois de já ultrapassado o chamado prazo de opção, ou, em outras palavras, depois que o prazo concedido pelo comitente ao corretor já tiver expirado. Em relação ao ponto, tenho que referido prazo é estabelecido para que o mediador consiga angariar um ou mais pretendentes, apresentando-lhes as condições do negócio, da forma como proposto pelo comitente. Nesse período, incumbe-lhe promover a aproximação entre o locatário de seus serviços e eventuais interessados em realizar a transação. Nada obsta, contudo, que o fechamento de referida transação ocorra após o decurso do período estipulado no credenciamento, desde que efetivada com uma das pessoas apresentadas pelo corretor antes de escoado o prazo a ele concedido, nas mesmas bases, preço e condições agenciadas. A condição resolutiva constante dos contratos de mediação, diz, portanto, com a obtenção de pretendentes ao negócio. Após o prazo fixado, não pode o mediador, sem concordância do comitente, arregimentar novos pretendentes. Nesse sentido, aliás, o magistério de Orlando Gomes, em lição também lembrada em um dos dois substanciosos pareceres oferecidos pela recorrida e subscritos pelos em. Profs. Darcy Bessone e Caio Mário: “Decorrido o prazo sem o corretor ter encontrado comprador, extingue-se o contrato” (“Contratos”, Forense, 12ª ed., 1989, nº 315, p. 431). Assim, se o negócio se concretiza após o prazo, mas com pessoa indicada pelo corretor quando ainda em curso o período da autorização, faz ele jus à comissão, desde que concluída a transação em condições similares às propostas. Exemplificativamente: um corretor que medeia a alienação de um apartamento X, colocado à venda por Y unidades monetárias, tem direito à sua comissão se, depois de ultrapassado o prazo da opção, o referido imóvel vier a ser efetivamente alienado, pelas mesmas Y unidades monetárias, a pessoa por ele apresentada ao vendedor na época de vigência do credenciamento que lhe fora conferido. Em casos tais, caracterizada fica a obtenção do resultado útil como conseqüência da atividade do mediador. Não desta forma, todavia, se após o prazo da opção as circunstâncias de fato se tiverem alterado. Assim, por exemplo, se o alienante, não tendo obtido êxito no intuito de alienar por meio do corretor, resolve, operado o vencimento da autorização, fazer significativa reforma no apartamento e depois oferecê-lo pessoalmente à venda por •••