LOCAÇÃO - A VALIDADE DA CLÁUSULA DE VIGÊNCIA DA LOCAÇÃO NO CASO DE ALIENAÇÃO DEPENDE DO PRÉVIO REGISTRO DA LOCAÇÃO NO REGISTRO DE IMÓVEIS

Especial nº 605.521 - SP (2003/0169036-6) Relator: Ministro Felix Fischer Ementa Processual Civil. Recurso Especial. Locação. Registro. Contrato. Pacto locatício. Oposição. Arrematante. Necessidade. Inscrição anterior à alienação. I - Para que o pacto locatício com cláusula de vigência impeça a denúncia do contrato pelo adquirente faz-se mister que o contrato esteja averbado no registro de imóveis antes da alienação. II – Hipótese em que o registro do contrato de locação ocorreu após a arrematação do imóvel. III - A expressão “adquirente” contida no art. 8º da Lei 8.245/91 não coincide com o conceito de adquirente extraído do art. 530, I, do Código Civil (que dispõe que a propriedade imóvel se adquire com a “transcrição do título de transferência no registro do imóvel”). Sendo assim, para que o “adquirente” possa denunciar a locação com base no art. 8º da Lei do Inquilinato não é necessária a transcrição do título de aquisição no Registro de Imóveis, sendo até prescindível que tenha adquirido a propriedade plena do imóvel. Recurso não-conhecido. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos os autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da Quinta Turma do Superior Tribunal de Justiça, por unanimidade, não conhecer do recurso. Os Srs. Ministros Gilson Dipp, Jorge Scartezzini, Laurita Vaz e José Arnaldo da Fonseca votaram com o Sr. Ministro Relator. Brasília (DF), 28 de abril de 2004 (data do julgamento). Ministro Felix Fischer - Relator RELATÓRIO O Exmo. Sr. Ministro Felix Fischer: Trata-se de recurso especial interposto por Paulo José Guitério, com fundamento no art. 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, em face do v. acórdão do e. Segundo Tribunal de Alçada Civil do Estado de São Paulo, assim ementado, verbis: “LOCAÇÃO DE IMÓVEIS. DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA. CITAÇÃO. TEORIA DA APARÊNCIA. LEGITIMIDADE PASSIVA DO SUBLOCADOR. CLÁUSULA DE VIGÊNCIA NO CASO DE ALIENAÇÃO. EXIGÊNCIA DE PRÉVIO REGISTRO NO R.I. 1. Se o comerciante não pode ausentar-se do estabelecimento sem deixar representante para administrar o negócio, sob pena de falência, nos termos do art. 2º, inc. VII, da Lei de Falências, é evidente que aquele que como representante legal se apresenta ao oficial de justiça, sem qualquer ressalva ou restrição, convalida o ato da notificação ou citação. 2. Se extinta a locação principal, por qualquer causa, e o sublocatário continuar no imóvel, o locador tem ação de despejo contra ele, conforme inteligência do art. 5º, frente ao art. 15 c/c art. 59, § 1º, inciso V, da Lei 8.245/91, é evidente a legitimidade passiva deste. 3. A transferência do domínio se efetiva na data da escritura pública ou do auto de arrematação e se consolida com o registro, não valendo a cláusula expressa de vigência da locação no caso de alienação do imóvel, se não registrada no R.I., antes da aquisição, por desconhecê-la o adquirente. 4. O art. 8º da Lei 8.245/91 é claro ao distinguir entre o momento da alienação (caput) e do registro dessa mesma alienação (parágrafo 2º), valendo este para a decadência do direito do adquirente e aquele para a validade da locação com antecedente “averbação”. Sentença mantida. Recurso improvido” (fl. 880). Sustenta o recorrente violação aos arts. 530, 676 e 856, do Código de Processo Civil, e ao art. 8º •••