O PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO IMOBILIÁRIA

João Luiz Coelho da Rocha (*) A Lei 10.931 de agosto último criou (artigo 1º) um “regime especial tributário” às incorporações imobiliárias. Trata-se de uma alternativa instituída para que as empresas incorpo-radoras imobiliárias consigam oferecer mais segurança aos adquirentes das unidades imobiliárias, no sentido de que aquele específico terreno e suas acessões derivadas da incorporação não fiquem submetidos a constrição patrimonial por débitos tributários federais genéricos do incorpo-rador. A essa alocação patrimonial própria, excluindo o imóvel da submissão normal à persecução de débitos tributários federais, chamou-se de “regime especial de patrimônio de afetação”. Em paralelo com esse secciona-mento no universo dos ativos do incorporador, criou-se, para aqueles que optarem por tal regime, - opção que deve ser feita individualmente, por empreendimento de incorporação, e é irrevogável - um sistema de tributação análogo àquele hoje vigente para as pessoas jurídicas submetidas ao regime do lucro presumido. Assim, (artigo 4º) para cada incorporação, a incorporadora fica sujeita a uma tributação conjunta das incidências federais (IRPJ, CSLL, Cofins e PIS/Pasep), na base de 7% da receita mensal auferida, dispensada de quaisquer outros recolhimentos àqueles títulos tributáveis. O sistema criado fecha-se, assim, na medida em que os credores, relativos ao empreendimento, incluindo os adquirentes das unidades imobiliárias, só terão que ficar atentos e ter algum controle sobre a satisfação dessas obrigações mensais acima, do incorporador, quanto ao credor federal. Já se ressalva o direito de se alcançar ainda o restante do patrimônio do incorporador na busca de seus créditos acima relativos ao empreendimento (artigo 3º parágrafo único). A limitação do crédito à renúncia fiscal contida na nova lei, aplica-se aos demais débitos e responsabilidades tributárias do incorporador perante os credores federais do IRPJ, CSLL, PIS/Pasep e Cofins, derivados •••