A MULTA NAS COBRANÇAS DE COTAS CONDOMINIAIS

Alencar Frederico (*) CC. Art. 1.336. São deveres do condômino: (...) § 1º. O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito. (...) 1. O condômino não realizando o pagamento das despesas ordinárias ou extraordinárias, fica automaticamente sujeito aos juros de mora previstos na convenção de condomínio e à multa de 2% sobre o valor do débito. 2. É nesse momento que surge a seguinte discussão: muitos condomínios têm em suas convenções a previsão de multa de 20%, diferentemente do que dispõe o Código Civil, então, nas cobranças de cotas condominiais, aplicar-se-ia multas no percentual de 2% (conforme o Código Civil) ou de 20% (conforme a convenção de condomínio anteriormente estabelecida)? 3. A matéria é polêmica e já despertou acirrada discussão no campo doutrinário e jurisprudencial, onde, inclusive, ainda não está pacificada. 4. Primeira posição: A multa de 2% prevista pelo Código Civil tem aplicação apenas aos condomínios que forem instituídos a partir da sua entrada em vigor. Então, as multas previstas em convenções de condomínio anteriores, em percentual de 20%, continuam a ter aplicação. 4.1. A convenção de condomínio é ato plenamente constituído. Embora não proíba diretamente a retroatividade, o artigo 5º, XXXVI da Constituição da República, exclui da sua incidência o ato jurídico perfeito, o direito adquirido e o caso julgado, dessa forma, estaria a convenção condominial ressalvada. 4.1.1. CR. Art. 5º. (...) XXXVI - a lei não prejudicará o direito adquirido, o ato jurídico perfeito e a coisa julgada; LICC. Art. 6º. A lei em vigor terá efeito imediato e geral, respeitados o ato jurídico perfeito, o direito adquirido e a coisa julgada. § 1º. Reputa-se ato jurídico perfeito o já consumado segundo a lei vigente ao tempo em que se efetuou. (...) 5. Segunda posição: Aplicar-se-á a multa de 20% que incide conforme a convenção até a vigência do novo Código Civil, quando será reduzida para 2%, nos termos do artigo 1336, parágrafo 1º, sofrendo automática modificação com a vigência do novo Código. 5.1. Portanto, as despesas condominiais vencidas anteriormente à data de 11 de janeiro de 2003 (data que entrou •••