DA OBRIGATORIEDADE DO REGISTRO DA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA CONCOMITANTE AO INSTRUMENTO DE PERMUTA OU PROMESSA DE PERMUTA DE FRAÇÃO IDEAL DE TERRENO VINCULADA A FUTURA UNIDADE AUTÔNOMA

INTRODUÇÃO O presente trabalho aborda, no âmbito da propriedade edilícia, a obrigatoriedade de registro do instrumento de permuta ou promessa de permuta de fração ideal de terreno vinculada a futura unidade autônoma, concomitante ao registro da incorporação imobiliária, nos termos do disposto no caput do art. 32 da Lei nº 4.591/64 e normas técnicas editadas pela Corregedoria-Geral da Justiça do Estado do Rio Grande do Sul. Cumpre frisar que, na prática, constantemente, as empresas da construção civil adquirem terrenos para pagamento em unidades autônomas a serem construídas no mesmo local, ou seja, negociam com unidades autônomas futuras como forma de contraprestação. Com isso, ingressam nas serventias inúmeros pedidos de registro de permuta ou de promessa de permuta com o escopo de habilitar o incorporador. Todavia, não menos constante, estes instrumentos são apresentados ao Registro de Imóveis desacom-panhados do pedido simultâneo de registro da incorporação imobiliária. Muitas construtoras requerem o registro da permuta ou da promessa de permuta para somente algum tempo depois apresentarem o memorial de incorporação. Diante disso, pertinente se faz o presente estudo, a fim de se verificar a importância e os efeitos decorrentes do registro dos instrumentos referidos concomitante a incorporação imobiliária. Cumpre ressaltar, desde já, que aquele que permuta ou promete permutar fração ideal de terreno por unidades autônomas que serão construídas no terreno, sem dúvida, está negociando com unidades autônomas futuras, com incidência obrigatória do disposto no caput do art. 32 da Lei 4.591/64. Portanto, só com o registro da incorporação imobiliária é que o incorporador pode negociar com unidades a serem construídas ou em construção (futuras), conforme será demonstrado no decorrer do presente trabalho. 1. CONCEITO E NATUREZA DA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA A incorporação imobiliária vem conceituada no parágrafo único do art. 28 da Lei n.º 4.591/64, pelo qual “considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações, ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas.” Podemos dizer, no âmbito imobiliário, que a expressão incorporação imobiliária tem o significado de mobilizar fatores de produção para construir e vender, durante a construção, unidades imobiliárias em edificações coletivas, envolvendo um agrupamento de pessoas, tendo como objetivo alcançar o capital necessário para a consecução das obras de edificação e posterior individualização das unidades, mediante a venda, por antecipação, de frações ideais do terreno vinculadas a futuras unidades autônomas. Quanto à natureza da incorporação, cumpre mencionar as palavras do professor Melhim Namem Chalhub: “A atividade da incorporação tem natureza empresarial, pois a finalidade de lucro é da sua essência, pouco importando seja o incorporador pessoa física ou jurídica. A finalidade lucrativa, é, obviamente, a contrapartida dos riscos que o incorporador assume, em razão de sua iniciativa e das ações que empreende até a consecução do negócio, com a averbação da edificação no Registro de Imóveis.”1 É preciso observar, portanto, que o documento no qual se fundamentam todos os atos empresariais e civis da incorporação é o memorial de incorporação, constante do art. 32 da Lei n.º 4.591/64, onde são arrolados todos os documentos necessários para o registro da incorporação imobiliária no competente Registro de Imóveis. Logo, somente após o referido registro é que o incorporador poderá, licitamente, negociar a venda de frações ideais de terreno vinculadas a futuras unidades autônomas. 2. DA OBRIGATORIEDADE DO REGISTRO CONCOMITANTE DA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA Sobre o tema em apreço, verifica-se que o caput do art. 32 da Lei n.º 4.591/64 é de absoluta clareza. Vejamos: “O incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas após ter arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis, os seguintes documentos:..” Claro está, pois, que tanto a permuta quanto a promessa de permuta de fração ideal de terreno por área construída pressupõe a existência de registro da incorporação imobiliária. Com isso, resta indene de dúvidas que deve ser exigido pelo Oficial, no momento •••