IMÓVEL RURAL – A LAVRATURA DA ESCRITURA

(Documentação Necessária) I – Imóveis rurais e urbanos (distinção e aspectos) INCRA: responsável pelo cadastro, fiscalização da função social do imóvel rural para fins de desapropriação (reforma agrária) e operacionalização da certificação do georreferenciamento. Interessa a destinação do imóvel. Tributário: IPTU/ITR – interessa a localização do imóvel; e Notarial-registral: deve ser tratado como matrícula, ou seja, a propriedade imobiliária juridicamente constituída. O registro de imóveis constitui e torna público os direitos reais imobiliários e não tem competência para fiscalizar a destinação socioeconômica dos imóveis, como ocorre com o Incra. Conclusões 1. O tabelionato deverá tratar como urbano o imóvel que foi incluído na área urbana, de expansão urbana ou de urbanização específica, conforme o plano diretor ou legislação municipal, embora tenha lançamento no INCRA - CCIR; 2. As conseqüências principais são: a) menção à existência ou dispensa das certidões municipais pelas partes e b) laudo de avaliação do município para fins de ITBI/emolumentos; 3. Porém, e havendo duplicidade de cadastro (Prefeitura/INCRA), deverá o tabelionato transcrever no ato notarial toda a documentação própria do imóvel rural (vide item II abaixo), pois cabe ao particular a baixa de sua situação perante o órgão federal; 4. Situação distinta é quando o particular deseja a alteração na qualificação do imóvel (de rural para urbano), fato este que acontecerá apenas com expressa anuência do INCRA; 5. No aspecto tributário, a partir do lançamento pelo Município do IPTU, não poderá a União exigir sobre o mesmo imóvel o ITR, sob pena de bi-tributação, salvo em casos específicos e raros onde o imóvel esteja localizado parte em área rural e parte em área urbana ou de expansão urbana, cabendo a cobrança de cada tributo de forma proporcional. II – Documentos necessários: 1. Último CCIR: 2003/2004/2005 Obs.1 – O Certificado de Cadastro de Imóvel Rural - CCIR, é o documento fornecido gratuitamente pelo INCRA aos proprietários de imóveis rurais cadastrados no Sistema Nacional de Cadastro Rural - SNCR, sem o qual não poderão os proprietários, sob pena de nulidade, desmembrar, arrendar, hipotecar, vender ou prometer em venda os imóveis rurais. Em caso de sucessão causa mortis, nenhuma partilha, amigável ou judicial, poderá ser homologada pela autoridade competente sem apresentação do referido certificado, conforme prevê o artigo 22 da Lei nº 4.947/66; Obs.2 – Se o alienante não possuir este documento, deverá providenciá-lo junto à agência mais próxima do Incra; Obs.3 – Hoje no CCIR consta o número da matrícula; Obs. 4 - Recomenda-se a transcrição completa do CCIR na escritura, de forma breve, mas abrangendo os seguintes dados: a) *Código do Imóvel rural; b) *Nome de quem o imóvel está lançado; c) *Nacionalidade do detentor; c) *Denominação do imóvel; d) *Localização; e) Módulo rural; f) Número de módulos; g) **Módulo fiscal ; h) Número de Módulos fiscais; i) **Fração Mínima de parcela-mento; j) **Área total de lançamento; k) Número do CCIR; l) Número de cadastro de detentor do imóvel rural. *dados obrigatórios nos termos da Lei n.º 4.947/66, art. 22, §6º . ** Área, módulo, fração mínima de parcelamento, vide item 48.1, Cap. XX das NCGJ/SP. 2. ITR – cinco últimos DARF de pagamento ou certidão negativa da Receita Federal (2006) - 2005 – 2004 -2003 – 2002 – (2001) Obs.1 – Os últimos cinco DARF’s poderão ser substituídos por uma certidão negativa de débitos da receita federal específica, com o número do imóvel. Obs.2 – Se o imóvel tiver menos que 200 ha, o proprietário poderá fazer uma declaração, sob as penas da lei, de que nada deve de ITR. Há casos também de imunidade e isenção. Obs.3 – A data de vencimento do ITR, normalmente, é 30 de setembro. Em 2006 será 29/09. Após essa data, deverá ser exigido o DARF de recolhimento do ITR de 2006. Obs.4 – A DITR é composta pelo DIAC – Documento de Informação e Atualização Cadastral e pelo DIAT – Documento de Informação e Apuração do ITR. Obs.5 – Se o alienante não possuir algum dos Darf’s, deverá fazer a declaração do ITR correspondente, via Internet (fazendo download do programa relativo ao ano), emitir o Darf e pagá-lo com as respectivas multas e juros.  Obs.6 – Deverá constar na escritura a menção à apresentação dos cinco últimos Darf´s relativos ao pagamento de ITR (ou a certidão da Receita federal específica do imóvel) e mais o número do imóvel na Receita Federal. 3. DIAT de 2005 (até 29 de setembro) Após essa data, o DIAT de 2006. Essa apresentação é obrigatória apenas para se verificar o valor do imóvel e efetuar o cálculo de emolumentos. O valor de referência sempre será o valor total do imóvel. 4. CND/DRS-CI do INSS a) para todo proprietário pessoa jurídica; b) para o proprietário pessoa física, dependendo da situação. Para fins previdenciários, empresa também é o contribuinte individual em relação a segurado que lhe presta serviço, além da cooperativa, associação, missão diplomática ou repartição consular, segundo o art 15, § único da Lei n.º 8.212/91. Considera-se contribuinte individual, segundo a IN/MPS/SRP nº 03, de 14 de julho de 2005, art. 9.º, dentre outros: a pessoa física, proprietária ou não, que explora atividade agrope-cuária ou pesqueira, em área urbana ou rural, em caráter permanente ou temporário, diretamente e com o auxílio de empregado utilizado a qualquer título, ainda que de forma não-contínua; o notário, o tabelião, o oficial de registro ou registrador. Assim, o contribuinte individual que contrata empregado deverá comprovar sempre a sua regularidade perante o INSS, através da conhecida Declaração de Regularidade de Situação do Contribuinte Individual - DRS-CI. Esse documento terá como identificador o número CEI – Cadastro Específico do INSS requerido pelo interessado junto ao INSS. Em casos especiais, como o do delegado da serventia extrajudicial, o contribuinte individual possuirá CNPJ, e o documento de comprovação da regularidade perante a Previdência Social será a CND. A IN/MPS/SRP nº 03/2005, ainda dispôs: Art. 19. A inscrição ou a matrícula serão efetuadas, conforme o caso: ... III - no Cadastro Específico do INSS (CEI), no prazo de trinta dias contados do inicio de suas atividades, para a empresa e equiparado, quando for o caso, e obra de construção civil, sendo responsável pela matrícula: (...) f) o produtor rural contribuinte individual e o segurado especial; Nesse ponto, inclusive, existe previsão de Auto de Infração ao contribuinte individual que deixar de promover a competente inscrição no CEI (art. 49, II da Lei n.º 8.212/91, na redação dada pela lei n.º 9.711/98).  Desta forma, uma vez identificado pelo tabelionato a condição de contribuinte individual que contrata empregado, a CND/DRS-CI, deverá ser exigida. Quanto à aceitação de declaração do proprietário, afastando o seu enquadramento à exigência legal, a IN/MPS/SRP nº 03, de 14 de julho de 2005, art. 523, § 1.º previu: “O produtor rural pessoa física ou o segurado especial, que declarar, sob as penas da lei, que não tem trabalhadores a seu serviço e que não comercializa a própria produção na forma prevista no inciso I do art. 241, está dispensado da apresentação das certidões previstas nos incisos I e IV a VI do caput”. (grifos nossos) É de se notar, portanto, que duas as condições ou exigências a permitir que o contribuinte individual seja dispensado da apresentação da DRS-CI/CND, situação que deve ser bem analisada pelo tabelionato, sob pena de nulidade do ato notarial e responsa-bilização de seu titular. Aconselha-se que os tabeliães orientem dessa situação os profissionais que assessoram os citados contribuintes individuais (advogados e contadores). Por fim um exemplo de declaração: “..declarando-me mais, sob pena de responsabilidade civil e criminal, que não possui inscrição e/ou vínculos junto ao INSS como empregadores, não comercializam, não exportam e nem vendem ao consumidor produtos agropecuários, não se enquadrando nas restrições da IN/MPS/SRP nº 03, de 14 de julho de 2005 e Decreto nº 3.048, de 06 de maio de 1999 que aprovou o regulamento da organização e custeio da Seguridade Social tratado pela Lei nº 8.212/91, de 24.7.1991.” III – Documentos a serem arquivados pelo tabelionato Embora obrigatórios para os tabeliães paulistas, face à expressa previsão normativa, conveniente que todos os tabelionatos de notas arquivem em classificadores próprios cópias de: 1.Do último CCIR emitido pelo INCRA; 2.dos DARFs (últimos cinco ou Certidão Negativa da Receita Federal do Brasil referente ao imóvel rural); 3.Última declaração do ITR (DIAC/DIAT); 4.Autorização do Incra, do Conselho de Defesa Nacional, Ministério da Agricultura e do Presidente da República (Decreto), nos casos e hipóteses previstas na legislação regradora da aquisição do imóvel rural por estrangeiro (vide neste trabalho); 5.Certidão de nascimento ou de casamento nas hipóteses previstas em lei, quando da aquisição do imóvel rural por estrangeiro (vide neste trabalho); 6.A certidão do Registro de Imóveis relatando a percentagem de propriedades rurais do município pertencentes a estrangeiros (vide neste trabalho). Questões pontuais: 1.ª Questão: Constando na matrícula ou transcrição do imóvel descrição da área rural em alqueires ou metros quadrados, como deve proceder o notário? R: Deve haver sempre menção nas escrituras às áreas em hectares ou submúltiplos (medida adotada pelo INCRA no CCIR – Certificado de Cadastro de Imóvel Rural), nunca, somente em outras unidades de medida, tais como, alqueires, partes, braças, etc. Assim, nada impede,  que o escrevente faça referência à descrição tabular, indicando (atualizando) a área em hectares, e por conveniência do serviço, fazendo menção à correspondência em metros quadrados ou alqueires.  Muito comum no interior o negócio jurídico ser firmando apenas em alqueires (paulista, mineiro – “alqueirão”). Exemplo: imóvel de 10 hectares que corresponde a 4,1322 alqueires paulista. 2.ª Questão: Existe alguma restrição na alienação de imóvel rural cujo título  aquisitivo seja outorgado pelo Estado (reforma agrária, procedimento discimina-tório)? R: Deve ser exigida, além da certidão da matrícula do imóvel junto ao cartório de registro de imóveis, sempre a apresentação do título de outorga da propriedade, emitido pelo órgão competente (INCRA, ITESP – Fundação Instituto de Terras do Estado de São Paulo), onde conste eventual proibição de transmissão do domínio ou prazo de carência. Esse título em regra é denominado de “Título de Domínio”. ASPECTOS FISCAIS – ITR/ITBI-ITCMD/IR ITR – IMPOSTO SOBRE A PROPRIEDADE RURAL Obs.1 – Todo o proprietário, titular do domínio (enfiteuta ou foreiro) ou detentor a qualquer título (posse ou usufruto) de imóvel rural deve pagar, anualmente, o ITR - Imposto sobre a Propriedade Rural. Não se enquadram aí o arrendatário, o comodatário e o parceiro (relações obrigacionais) Obs.2 - Em casos excepcionais, o proprietário não precisa pagar ITR, por estar imune (ex.: pequena gleba rural, terras públicas, imóvel rural de instituição de ensino sem fins lucrativos) ou isento do imposto (assentamentos para a reforma agrária e mais de uma propriedade, desde que não ultrapasse os limites da pequena gleba rural). Obs.3 – Pequena gleba rural: varia conforme a localização – 100 ha – Amazônia Ocidental e Pantanal; 50 ha – Amazônia Oriental e Polígono da Seca e 30 ha – demais municípios. O proprietário ou detentor deve explorá-la a qualquer título e não possuir outro imóvel •••