DA INAPLICABILIDADE DO ART. 22 DA LEI Nº 6.766/79 (área reservada a edifícios e equipamentos públicos) AO DESMEMBRAMENTO URBANO

INTRODUÇÃO O presente estudo aborda um assunto bastante polêmico e causador de grandes entraves entre os particulares e o Poder Público Municipal quando do fracionamento dos terrenos urbanos. Os Municípios, freqüentemente, exigem reserva de área pública para aprovação do projeto de desmembramento, de forma a condicionar a subdivisão do terreno à transferência de parte determinada do mesmo ao domínio Público, sem qualquer espécie de indenização, configurando um verdadeiro apossamento anti-jurídico. Os particulares, proprietários de terrenos urbanos, acabam por ceder às diretrizes impostas pelos Municípios, os quais tem aplicado, de forma equivocada e abusiva, o artigo 22 da Lei Federal n.º 6.766/79 aos casos de mero desmembramento de terreno em lotes (subdivisão de área). Nesse contexto, assume papel relevante em nosso estudo a análise do conceito de parcelamento do solo urbano e de suas espécies - loteamento e desmembramento. Também, como objetivo específico buscar-se-á demonstrar a correta interpretação e alcance do art. 22 da lei n.º 6.766/79, com fundamento na melhor doutrina. 1. DA INAPLICABILIDADE DO ART. 22 DA LEI 6.766/79 AO DO SOLO URBANO O loteamento e o desmembra-mento são diferentes espécies de parcelamento do solo urbano. Com isso, a fim de corroborar o presente estudo, torna-se imperioso discorrer, ainda que brevemente, sobre as duas modalidades de fracionamento do solo urbano. Assim sendo, inicialmente, vejamos o conceito de desmembramento: que é a subdivisão da gleba em lotes, com aproveitamento do sistema viário existente, ou seja, para sua efetivação não se faz necessária qualquer espécie de urbanização por parte do proprietário do imóvel, haja vista que esta é pré-existente. É importante frisar que a distinção entre loteamento e desmembramento está exatamente no “sistema viário”, eis que no desmembramento inexiste inovação viária. Em outras palavras, se foi o proprietário do terreno que implantou as vias de circulação (ruas, avenidas), se trata de loteamento, e, se foi o Poder Público, trata-se de desmembramento. Com grande brilhantismo, o mestre HELY LOPES MEIRELES, conceitua o loteamento do solo urbano: “Loteamento urbano é a divisão voluntária do solo em unidades edificáveis (lotes) com abertura de vias e logradouros públicos, na forma da legislação pertinente. Distingue-se do desmembramento, que é a simples divisão da área urbana ou urbanizável, com aproveitamento das vias públicas existentes. O loteamento e o desmembramento constituem modalidades de parcelamento do solo, mas apresentam características diversas: o loteamento é meio de urbanização e só se efetiva por procedimento voluntário e formal do proprietário da gleba, que planeja a sua divisão e a submete à aprovação da Prefeitura, para subseqüente inscrição no Registro Imobiliário, transferência gratuita das áreas das vias públicas e espaços livres ao Município e a alienação dos lotes aos interessados; o desmembramento é apenas repartição da gleba, sem atos de urbanização, e tanto pode ocorrer pela vontade do proprietário (venda, doação, etc.) como por imposição judicial (arrematação, partilha, etc.), em ambos os casos sem qualquer transferência de área ao domínio público.”¹ Como se pode do todo inferir, o desmembramento é a mera subdivisão de um terreno em lotes, respeitadas as disposições urbanísticas. As maiores características desta espécie de parcelamento, sem dúvida, são a inexistência de atos de urbanização e a ausência de desorganização urbanística e de magnitude mercadológica. A grande discussão, na verdade, está restrita a interpretação e ao alcance do artigo n.º 22, da Lei n.º 6.766/79, o qual reza que: “Desde a data de registro do loteamento, passam a integrar o domínio do Município as vias e praças, os espaços livres e as áreas destinadas a edifícios públicos e outros equipamentos urbanos, constantes do projeto e do memorial descritivo”. Logo, verifica-se que é correto afirmar que o art. 22 da Lei n.º 6.766/79, se refere e se aplica, única e exclusivamente, à espécie de “loteamento”., tendo em vista que não foi a intenção do legislador incluir a figura do desmembramento em tal dispositivo. Nesse sentido, cumpre mencionar as palavras de CLÁUDIO FIORANTI e AFONSO CELSO FURTADO DE REZENDE. Vejamos: “Desmembramento é um processo sem ato de urbanização e sem qualquer transferência de área ao domínio público, com aproveitamento do sistema viário local e existência de todo equipamento urbano.”² Em obra intitulada “Comentários a Lei de Registros Públicos”, WILSON DE SOUZA CAMPOS BATALHA, apresenta o seguinte entendimento a respeito da matéria: “A jurisprudência manifestou-se no sentido de que os simples desmembramentos não se caracterizam como autênticos loteamentos, quando são utilizadas as vias de comunicação e logradouros existentes.”³ Impossível, nessa esteira, deixar de mencionar o pensamento do douto mestre e professor AFRÂNIO DE CARVALHO, em sua épica obra “Registro de Imóveis”, que ao tratar do assunto afirma: “De início, nas suas disposições preliminares, a lei de parcelamento do solo urbano distingue dois modos de realizá-lo, o loteamento e o desmembramento, esclarecendo que, embora se destinem ambos à edificação, o loteamento se faz fora do sistema viário da cidade e o desmembramento dentro desse sistema. Noutras palavras, o loteamento tende à futura urbanização da gleba e envolve a transferência gratuita de parte desta ao Município para logradouros, ao passo que o desmembramento subentende no local a existência presente de urbanização e de logradouros. No primeiro caso, emerge claramente o interesse público de obter a satisfação de •••