CONTRATO DE LOCAÇÃO X CONTRATO DE SUPERFÍCIE

O Estatuto da Cidade (Lei federal nº 10.257/2001) e o Código Civil de 2002 trouxeram importante inovação no cenário do direito imobiliário; o primeiro, no tocante ao solo urbano e, o segundo, em relação aos outros tipos de terrenos: o direito de superfície (1). Trata-se de uma nova categoria de direito real que surge em substituição à enfiteuse –cuja constituição passa agora a ser expressamente proibida (2). Talvez essa inovação tenha passado desapercebida pela grande maioria da população, mas com certeza trata-se de um instrumento novo que, se corretamente utilizado, pode trazer importantes mudanças no relacionamento entre os proprietários de terrenos urbanos ou rurais, e aqueles que deles pretendem se utilizar. Até hoje, esta relação entre proprietários e usuários de terrenos se dá primordialmente através de dois tipos de contratos, o contrato de locação urbana ou arrendamento rural. Porém, muitas vezes os proprietários não se sentem incentivados a alugar ou arrendar seus terrenos em razão dos prejuízos que temem sofrer caso os inquilinos ou arrendatários faltem com os pagamentos dos aluguéis e encargos contratuais. A lentidão da Justiça, tanto para despejar o inquilino ou arrendatário inadimplente como para cobrar os aluguéis ou encargos atrasados, certamente se apresenta como um desestímulo para os proprietários colocarem seus bens em mãos de terceiros, mesmo que em uma locação ou arrendamento aparentemente proveitosos. Isso porque a ação de despejo (assim como as demais ações judiciais) não tem a rapidez e a eficiência que se espera. A efetiva desocupação de um imóvel locado ou arrendado pode demorar mais de um ano, e o recebimento do crédito (se o inquilino ou os fiadores tiverem patrimônio suficiente para satisfazer o débito) mais de quatro anos. Assim, considerando que um inquilino ou arrendatário pode permanecer no imóvel durante a ação de despejo, aumentando mais ainda o débito de aluguéis ou encargos, pode-se estimar que o proprietário venha a amargar um prejuízo de mais de doze aluguéis –os quais irá receber, se as condições patrimoniais do inquilino ou fiadores permitirem, talvez mais de quatro anos mais tarde. A característica do contrato de superfície é algo diferente e pode trazer maior rapidez na recuperação dos terrenos e glebas, no caso de inadimplência ou de término do prazo contratual. Trata-se de um contrato através do qual o proprietário concede a um terceiro –que se chama superficiário– o direito de usar o solo (no caso das locações urbanas, também o sub-solo e o espaço aéreo), por tempo determinado ou indetermi-nado (no caso das locações rurais apenas por tempo determinado), que fica autorizado a nele construir ou plantar. Esse contrato pode ser gratuito ou oneroso, e nesse último caso a retribuição pode ser paga de uma só vez ou em parcelas. Nada impede que as partes combinem sejam essas parcelas mensais, e que sejam atualizadas por um índice de correção monetária. Até esse ponto, é um contrato na prática muito parecido com o de locação ou de arrendamento, podendo-se inclusive adicionar a figura do fiador das obrigações pecuniárias do superficiário. A diferença se mostra no momento da extinção do contrato de superfície (por encerramento do prazo ou por descumprimento das obrigações do superficiário), pois nesse caso o proprietário se vê munido de uma ação possessória para recuperar o terreno cedido(3), enquanto que no caso de locação ou arrendamento o locador conta apenas com a ação de despejo (rito especial, no caso das locações urbanas, e sumário, no caso dos arrendamentos rurais). A ação possessória, por sua vez, confere ao •••