ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL

O tema ora abordado se reveste de um caráter estimulador do mercado imobiliário, pois a Lei nº 9.514/97, é eminentemente econômica, onde se busca criar um mercado atrativo e seguro. Todavia, julgo-a economicamente inviabilizada, com enorme dificuldade para sua implantação no Sistema Imobiliário, uma vez que os investidores buscam taxas superiores às aplicadas no mercado financeiro e, por outro lado, os adquirentes querem empréstimo a juros baixos, o que culmina em um paradoxo econômico, razão pela qual, passados mais de nove anos do início da vigência da lei em tela, poucos são os negócios jurídicos consolidados com respaldo na mesma. O Art. 22, da Lei nº 9.514/97 conceitua a alienação fiduciária (AF) de coisa imóvel como sendo o “negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata transferência ao credor, ou fiduciário da propriedade resolúvel de coisa imóvel”. A partir do conceito legal, verifica-se que na alienação fiduciária são visualizadas duas pessoas distintas, a saber: o FIDUCIANTE (DEVEDOR – ADQUIRENTE DO IMÓVEL) e o FIDUCIÁRIO (CREDOR – VENDEDOR OU INTERVENIENTE). Tais pessoas podem ser físicas ou jurídicas e relativamente ao objeto do negócio jurídico em foco, este pode consubstanciar-se como bens imóveis construídos ou em construção; urbano ou rural; loteados ou não; residenciais ou não. Há de se lembrar que o imóvel objeto da alienação fiduciária pode estar alugado, ou ser alugado posteriormente; pode ser objeto de incorporação posterior; pode ser enfitêutico; pode estar onerado ou ser onerado posteriormente. Neste último caso, cumpre frisar que será desinteressante para o credor receber em alienação fiduciária um imóvel onerado ou que venha a ser onerado após o registro da alienação fiduciária, pois como veremos, uma das vantagens deste tipo de garantia é a possibilidade da cobrança administrativa dos créditos dela decorrentes e estando o imóvel onerado por outra forma, haveria a necessidade de cobrança judicial. Voltando ao enfoque legal, nota-se que o registro da propriedade fiduciária deve ser efetuado perante o Ofício de Registro de Imóveis competente, ou seja, da circunscrição a que está adstrito o imóvel objeto do negócio, mediante apresentação do contrato. Tal publicidade é necessária para torná-lo “erga omnes”, tratando-se, portanto, de uma transferência de direito real, considerado como sendo um ato constitutivo de direito real. Desta forma, a alienação fiduciária gera o desdobramento da posse, onde o Fiduciante (devedor - adquirente), fica com a posse direta; e o Fiduciário (credor – vendedor ou interveniente), detém a posse indireta, sendo, contudo, mantida a exclusividade do domínio. A Lei nº 9.514/97 prescreve em seu Art. 24 os requisitos básicos do título traslativo da propriedade e dos direitos. Em detrimento da citada previsão legal, não se pode deixar de lado outros elementos que também deverão constar no contrato, quais sejam: a) o prazo para intimação do devedor em caso de mora; b) previsão para os casos de recusa no recebimento da intimação, e obrigatorie-dade de atualização dos dados do devedor para o caso de intimação do cônjuge ou companheiro; c) completa qualificação das partes (Art. 134, II, CC e 176, Lei nº 6.015/73); d) testemunhas; e) apresentação de certidões fiscais exigidas por lei, ou sua dispensa; f) pagamento de impostos incidentes na transação; g) caracterização do imóvel à luz da Lei nº 6.015/73; h) cláusula de REAJUSTE (Art. 36, Lei nº 9.514/97); i) necessidade de indicação da representa-tividade das partes, o que deve ser fiscalizado pelo oficial de registro em caso de contratos particulares; j) reconhecimento de firmas, também no caso de instrumentos particulares. Assim, vislumbra-se facilmente que o Art. 24 não esgota os elementos essenciais do contrato. Não se pode deixar de frisar que não há prazo estipulado para as partes apresentarem o contrato para registro no Ofício Imobiliário, a •••