EXCEÇÕES À PREFERÊNCIA ADVINDA DA PRIORIDADE NO REGISTRO DE IMÓVEIS

Segundo o Código Civil e a Lei de Registros Públicos (Lei 6015/73), o número de ordem no protocolo determina a ordem de apresentação dos títulos e a respectiva prioridade, conferindo-se, esse princípio, a preferência dos direitos reais do título registrado em primeiro sobre os títulos registrados posteriormente. A prioridade está prevista, por exemplo, nos artigos 1246, 1422, 1493 CC e 182 e 186 da Lei 6015/1973: Art. 1.246. O registro é eficaz desde o momento em que se apresentar o título ao oficial do registro, e este o prenotar no protocolo. Art. 1.422. O credor hipotecário e o pignoratício têm o direito de excutir a coisa hipotecada ou empenhada, e preferir, no pagamento, a outros credores, observada, quanto à hipoteca, a prioridade no registro. Parágrafo único. Excetuam-se da regra estabelecida neste artigo as dívidas que, em virtude de outras leis, devam ser pagas precipuamente a quaisquer outros créditos. Art. 1.493. Os registros e averbações seguirão a ordem em que forem requeridas, verificando-se ela pela da sua numeração sucessiva no protocolo. Parágrafo único. O número de ordem determina a prioridade, e esta a preferência entre as hipotecas. Art. 182 - Todos os títulos tomarão, no Protocolo, o número de ordem que lhes competir em razão da seqüência rigorosa de sua apresentação. Art. 186 - O número de ordem determinará a prioridade do título, e esta a preferência dos direitos reais, ainda que apresentados pela mesma pessoa mais de um título simultaneamente. Mas, essa prioridade nem sempre decorre da ordem de apresentação do título no RGI, aferida pelo número de ordem no protocolo. É o que buscamos demonstrar, colhendo casos esparsos na legislação. CC Art. 1.443. O penhor agrícola que recai sobre colheita pendente, ou em via de formação, abrange a imediatamente seguinte, no caso de frustrar-se ou ser insuficiente a que se deu em garantia. Parágrafo único. Se o credor não financiar a nova safra, poderá o devedor constituir com outrem novo penhor, em quantia máxima equivalente à do primeiro; o segundo penhor terá preferência sobre o primeiro, abrangendo este apenas o excesso apurado na colheita seguinte. Nesse primeiro exemplo, atento à função social da propriedade (sobretudo prevista no artigo 170, III CF/88), o legislador conferiu ao produtor/devedor o poder de contrair financiamento para viabilizar uma segunda safra, na recusa do primeiro financiador, para fins de viabilizar a produção. Para prestigiar o segundo financiador, que certamente não se embrenharia em um financiamento sem retorno, o legislador conferiu prioridade do segundo penhor sobre o primeiro, embora registrado depois, tudo para, mais uma vez, viabilizar o financiamento necessário à produção. CC Art. 1.485. Mediante simples averbação, requerida por ambas as partes, poderá prorrogar-se a hipoteca, até 30 (trinta) anos da data do contrato. Desde que perfaça esse prazo, só poderá subsistir o contrato de hipoteca reconstituindo-se por novo título e novo registro; e, nesse caso, lhe será mantida a precedência, que então lhe competir. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004) Art. 1.498. Vale o registro •••