TIPOS DE SERVIDÃO QUE PRECISAM INGRESSAR NO REGISTRO IMOBILIÁRIO

INTRODUÇÃO Para sabermos quais os tipos de servidão têm repercussão no Registro Imobiliário, primeiro precisamos conhecer os tipos de servidão no direito brasileiro. NATUREZA DAS SERVIDÕES As servidões são obrigações propter rem, que acompanham a coisa, vinculando quem quer se encontre na posição de vizinho, no caso da legal, ou quem quer que seja o dono do prédio serviente, no caso da voluntária. TIPOS DE SERVIDÕES Quanto aos critérios que adotaremos para separar os tipos de servidões: I - Quanto ao modo de constituição 1 – Servidões voluntárias ou privadas. 2 – Servidões legais 2.1. – Direitos de Vizinhança – artigos 1277 a 1313 do CC 2.2. – Servidões do direito administrativo II - Quanto ao exercício: 3 - Aparentes e não aparentes 4 - Contínuas e descontínuas III - Outros critérios 5 - Prediais, pessoais ou mistas 6 - Rústicas ou urbanas 7 - servidão instituída por pai de família 8 - Passagens de uso supérfluo, art. 562 CC/1916, sem correspondência no CC/2002. 9 - positivas e negativas I - Quanto ao modo de constituição 1 – SERVIDÕES VOLUNTÁRIAS OU PRIVADAS. Decorrem em geral de contrato (e não da lei) e constituem-se direito real sobre coisa alheia instituído por razões de comodidade e conveniência do dono de prédio não encravado. É a do direito civil, art. 1378CC, em que a voluntariedade é de sua essência. Em regra, adquire-se pelo registro no RGI, salvo quando for por usucapião (art. 1379 CC – somente as aparentes são usucapíveis). Assim, a servidão não aparente só se adquire pelo registro. Art. 1.378. A servidão proporciona utilidade para o prédio dominante, e grava o prédio serviente, que pertence a diverso dono, e constitui-se mediante declaração expressa dos proprietários, ou por testamento, e subseqüente registro no Cartório de Registro de Imóveis. Exemplo é a de passagem ou de trânsito. 2 – Servidões legais 2.1. – Direitos de Vizinhança – artigos 1277 a 1313 do CC As servidões legais visam a trazer privacidade, comodidade, segurança e sossego às relações entre os vizinhos. Estão atreladas, portanto, à função social da propriedade e seu uso segundo os limites da vedação do abuso. Prescinde de registro no RGI. A. Do Uso Anormal da Propriedade - artigos 1277 a 1281 CC B. Das Árvores Limítrofes - artigos 1282 a 1284 CC Árvores limítrofes. Presunção relativa de condomínio da árvore cujo tronco estiver na linha divisória. Frutos caídos naturalmente pertencem ao dono do solo onde caíram. C. Da Passagem Forçada - artigos 1.285 CC Compete ao dono de prédio rústico ou urbano que estiver encravado naturalmente (não provocado pelo dono) em outro, sem qualquer saída (se tiver saída, ainda que difícil e penosa, não cabe o direito à passagem forçada, o qual não existe por razões de comodidade) para via pública, fonte ou porto. O dono do prédio onerado tem direito a indenização. Não se confunde com a servidão de passagem ou de trânsito, a qual decorre em geral de contrato (e não da lei) e constitui direito real sobre coisa alheia instituído por razões de comodidade e conveniência do dono de prédio não encravado. Note-se que se não adviesse da lei, o dono do prédio encravado ficaria à mercê do outro, sem que sua propriedade tivesse utilidade sem a aquiescência do outro. D. Da Passagem de Cabos e Tubulações - artigos 1286 a 1287 CC. E. Das Águas - artigos 1288 a 1296 CC. Servidão de águas supérfluas, art. 1290 CC. F. Dos Limites entre Prédios e do Direito de Tapagem - artigos 1297 a 1298 CC Direito de demarcar limites entre prédios. A ação demarcatória só cabe quando há controvérsia sobre os limites entre prédios na linha divisória e visa fixar ou restabelecer os marcos da linha de separação, repartindo-se proporcionalmente as despesas. Se existem limites há longo tempo respeitados (mesmo irregulares) ou muro divisório construído fora da linha, cabe ação reivindicatória ou possessória. Outro exemplo interessante de obrigação real atine à questão dos •••