HIPOTECA E ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA: VANTAGENS E DESVANTAGENS – FINAL

Direito de remição Resgate do imóvel para liberá-lo do ônus bem como da excussão, mediante um pagamento que pode ser tanto o valor do imóvel se a dívida o superar ou até o limite do débito. Podem remir, o credor da segunda hipoteca, o adquirente do imóvel gravado, o próprio devedor, cônjuge ou herdeiros necessários, ou ainda, no caso de falência ou insolvência, a massa ou credores em concurso, conforme consta nos artigos. 651 e 787 do código de Processo Civil. Sempre integral deverá ser a remição, pois indivisa é a coisa. Todas as hipotecas comportam remição. Se for legal a hipoteca e houver interesse de incapaz, o Ministério Público deve funcionar. Quando quem resgata é o segundo credor, há que ser constatado o vencimento da primeira hipoteca, pois pode o primeiro credor, apesar de não ter recebido seu crédito já vencido, ficar inerte. Podem até estar em conluio. O que o segundo credor tem que fazer é consignar o valor da hipoteca anterior e intimá-lo para levantar o preço. Após, o devedor pode remir o bem neste momento. Pode também o segundo credor remir o bem mesmo não vencido seu crédito, citando o credor anterior e o devedor. Se este quiser, pode remir antes daquele, em 5 dias; então o segundo credor levantará seu crédito. Se já encontrar em execução todo este processo, a remição só se dará depois de já ter havido a primeira praça, e ter sido assinado o auto de arrematação. Pelo terceiro adquirente Mesmo que o bem seja alienado, e tenham sido observadas as formalidades legais, a garantia sempre fica a ele atrelada, por ser esta, direito real e constituir obrigação propter rem. Caso o credor esteja excutindo o bem, a penhora sobre ele incidirá e o adquirente em nada poderá se opor, apenas tem este o direito de remir o bem. Tenha ele adquirido a título onereoso ou gratuito, inter vivos ou causa mortis. Em 30 dias da data da homologação da partilha se finda o prazo para a remição. Citará os credores, estando ou não vencidos os seus créditos. Se o credor não se opuser ou não comparecer, o Juiz lavrará o termo de quitação e por sentença, cancelará a hipoteca. Se ocorrer a revelia, o valor ficará consignado em depósito judicial. Se o credor comparecer e impugnar o preço, o Juiz mandará promover a licitação para que venda pela maior oferta. Irão participar somente os credores hipotecários, fiadores do devedor e o próprio adquirente. Ainda assim, se não houver licitante, então neste caso a remição se dará pela oferta do adquirente. O licitante depositará em 48 horas, para então o credor hipotecário ter seu crédito satisfeito. Anuindo o credor hipotecário que o devedor aliene o bem, o gravame desaparecerá e será cancelado no registro. Isto se deve ao fato de ter ele renunciado à garantia ou recebido o valor no ato da alienação. Na hipótese de um eventual credor hipotecário anterior ser pago, o posterior passa a ser o primeiro e poderá cobrar, executando o imóvel que o credor anterior remiu, pois ele passará a ter a obrigação de pagar ao hipotecante sucessivo. Caso aconteça de o adquirente do imóvel hipotecado não ter descontado ou abatido o valor do preço, o gravame, pode ele, após ter pago pela liberação do ônus, cobrar do devedor alienante, ou seja, se sub-rogará no direito, mas não na garantia real. Causas da extinção da hipoteca a) Pela extinção da obrigação principal: pagamento, prescrição ou outro motivo, pois o acessório segue o principal, se este não existe mais, a garantia idem; b) Perecimento da coisa ou resolução do domínio: se o objeto perece, pois não haverá como excutir algo inexistente. Se houver indenização de seguro ou de responsabilidade civil, nestes ficarão sub-rogadas as garantias. O mesmo se verificará no caso de desapropriação. Também quando o domínio se resolver pelo advento do termo ou implemento da condição; c) Renúncia: somente o credor pode renunciar à garantia, mas em nada modifica ou prejudica a obrigação; d) Remição: pagamento da dívida; e) Sentença transitada em julgado: em que o objeto seja o desfazi-mento da garantia, anulação, rescisão, podendo ser até promovido pelos credores quirografários ou segundo credor hipotecário; f) Prescrição: da própria garantia e não da dívida, como citado acima, possuidor adquirente receber o imóvel e permanecer até o tempo que resta para usucapir; g) Arrematação ou adjudicação: só extinguem se no bojo do processo de execução hipotecária regular, conforme artigo 1501, do Código Civil. Há alguns doutrinadores como Carvalho Santos e Azevedo Marques que entendem extinguir a hipoteca , mesmo se a arrematação ou adjudicação ocorrerem em outro processo de execução ainda que não seja da hipoteca, desde que sejam sempre notificados, em ambos os casos, o credor hipotecário. Somente através de registro se cancela uma hipoteca, pois o cancelamento se desfaz da mesma maneira de sua constituição. O cancelamento pode ser promovido das seguintes formas: 1) em decorrência de sentença judicial transitada em julgado; 2) a requerimento das partes unânimes que tenham participado de sua constituição, por escritura pública; 3) a requerimento do devedor ou seus sucessivos, munido de prova da quitação ou expressa autorização do credor; 4) procedimento administrativo e que o credor tenha sido intimado; 5) termos da legislação de cédulas hipotecárias. Cédulas Hipotecárias Rural hipotecária – representa o crédito com exclusividade, pois há ainda a cédula rural pignoratícia e hipotecária. São títulos de crédito e apresentam todos os apetrechos cambiais. Embasados no Decreto-Lei 167/67, que lhes confere natureza civil. Vencem-se antecipadamente se o devedor não honrar qualquer prestação ou não cumprir outra obrigação, podendo se constituir independentemente de escritura pública, no ato da contratação da hipoteca. Note-se que tal cédula representativa de hipoteca é uma criação do direito brasileiro. Insolvência •••