ALGUNS COMENTÁRIOS SOBRE A LEI 9.514/97 (Alienação fiduciária)

Neste artigo iremos proceder a uma análise dos principais artigos da Lei 9.514/97 que se referem à alienação fiduciária Conceito legal Art. 22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel. O contrato poderá ser firmado por qualquer pessoa, física ou jurídica. § 1º A alienação fiduciária poderá ser contratada por pessoa física ou jurídica, não sendo privativa das entidades que operam no SFI (Sistema Financeiro Imobiliário). Comentário: A norma em questão abre a possibilidade de aplicação da alienação fiduciária em garantia diretamente pelas construtoras. O contrato poderá ser celebrado por instrumento particular É o que dispõe o artigo 38 da Lei: Art. 38. Os contratos de compra e venda com financiamento e alienação fiduciária, de mútuo com alienação fiduciária, de arrendamento mercantil, de cessão de crédito com garantia real e, bem assim, quaisquer outros atos e contratos resultantes da aplicação desta Lei, mesmo aqueles constitutivos ou translativos de direitos reais sobre imóveis, poderão ser celebrados por instrumento particular, a eles se atribuindo o caráter de escritura pública, para todos os fins de direito, não se lhes aplicando a norma do art. 134, II, do Código Civil. Nota: o artigo 134, II, referido neste artigo, é do Código Civil de 1916 e corresponde ao artigo 108 do Código atual. Indispensável o registro Art. 23. Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título. Comentário: A alienação fiduciária regida por esta lei é um direito real imobiliário, que, portanto, somente se constituirá após o registro do contrato na circunscrição imobiliária competente. Nesse sentido, integra a relação dos títulos passíveis de registro, constante do inciso I do artigo 167 da Lei nº 6.015/73 (Lei dos Registros Públicos - consultar o Portal de Legislação do Diário das Leis). A posse do bem financiado se desdobra Parágrafo único. Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel. Comentário: Para entender o que seja o desdobramento da posse, exemplificare-mos com o que acontece na locação. O locatário tem a posse direta do imóvel locado, na medida em que está em contato direto, físico, com ele. O locador também tem posse, mas ele a exerce de longe, a distância. Exerce, pois uma posse indireta. Na alienação fiduciária também se dá esse desdobramento da posse em direta e indireta. O devedor fiduciante tem o direito de morar no imóvel financiado, ou seja, ele exerce a posse direta. (Exatamente como na alienação fiduciária de veículos, na qual o devedor tem o direito de estar na posse direta, ou seja, ele pode usar o carro que está sendo financiado.) Leve-se em conta que o exercício da posse direta implica em assumir os encargos referentes aos tributos que incidem sobre o imóvel (impostos, taxas e contribuições de melhoria), bem como dos riscos. Neste sentido, o risco de incêndio deverá ser prevenido por meio de seguro, de valor sempre atualizado, cujas despesas incumbem ao devedor fiduciante. Conteúdo do contrato Art. 24. O contrato que serve de título ao negócio fiduciário conterá: I - o valor do principal da dívida; II - o prazo e as condições de reposição do empréstimo ou do crédito do fiduciário; III - a taxa de juros e os encargos incidentes; IV - a cláusula de constituição da propriedade •••