CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO NÃO ESTÁ ACIMA DA LEI

A convenção é consagrada como a lei interna do condomínio, pois tem o importante papel de regulamentar a propriedade. Entretanto, equivoca-se quem entende que ela está acima das Leis Federais, como a Lei 4.591/64 que “Dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias” e o Código Civil (CC). Os condôminos não têm o direito de estipular cláusulas que venham a ferir as disposições constitucionais e nem as leis ordinárias. Portanto, a convenção é norma subsidiária, pois não pode os 2/3 dos condôminos imporem dispositivos que venham a ferir o direito de propriedade, gerar dano a terceiros e consagrar situações injustas ou imorais. LIMITES DA CONVENÇÃO A convenção de condomínio emana da vontade dos condôminos e tem natureza de contrato. O art. 422 do CC determina: “Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé”. Já o § único do art. 2.035 do CC determina: “Nenhuma convenção prevalecerá se contrariar preceitos de ordem pública, tais como os estabelecidos por este Código para assegurar a função social da propriedade e dos contratos”. Aplicando o disposto no referido artigo, transcreve-se entendimento do Sr. Relator Desembargador Irmar Ferreira Campos em seu voto no processo nº 2.0000.00.501.5174/000, do TJMG: “Interpretando a regra gravada no art. 2.035 do CC/2002 infere-se que as convenções contratuais regularmente estabelecidas não podem prevalecer se forem contrárias aos preceitos de ordem pública, entre os quais inclui-se a função social do contrato. Logo, não há falar-se em ofensa ao ato jurídico perfeito, eis que, a convenção que fere a função social do contrato não pode predominar, por expresso mandamento legal”. No mesmo sentido tem-se os seguintes julgados do TJMG: “APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REVISÃO DE DESPESAS CONDO-MINIAIS C/C CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. PERÍCIA. NECESSIDADE. - Em consonância com as disposições legais que regem a matéria, o rateio com base na fração ideal pode, em determinados casos, ofender outros preceitos, hierarquicamente superiores, como a boa-fé objetiva e a vedação ao enriquecimento ilícito. - Nenhuma declaração de vontade, como a Convenção de Condomínio, pode prevalecer e produzir efeito contra a lei, sendo, portanto, relevante para a solução do litígio a prova pericial, que fornecerá elementos que permitirão definir se é correto e justo o valor cobrado a título de taxa de condomínio”. (processo n.º 1.0024.06.058069-3) “AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE COBRANÇA C/C CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO - JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE - PROVA PERICIAL - RELEVÂNCIA - CERCEAMENTO DE DEFESA CARACTERIZADO - CASSAÇÃO DA SENTENÇA. Os condôminos, por meio da convenção de condomínio, têm a liberdade de estipularem a forma adequada de rateio das despesas condominiais. Aprovada pelo quorum regular, a convenção assume status de norma cogente frente às relações condominiais. Conquanto em consonância com as disposições legais que regem a matéria, o rateio com base na fração ideal, previsto na convenção de condomínio, pode, em determinados casos, ofender preceitos outros, hierarquicamente superiores, como a boa-fé objetiva e a vedação ao enriquecimento ilícito. Destarte, é possível que se reconheça a abusividade e ilicitude da aplicação do preceito legal e estatutário concernente ao rateio das despesas condominiais com base na fração ideal das unidades autônomas. Nesse contexto, afigura-se indispensável à solução da lide a realização da perícia indeferida •••