DA SUPERFÍCIE (Concessão do direito de superfície)
O Dicionário Jurídico da Academia Brasileira de Letras Jurídicas (da Ed. Forense Universitária) define “Superfície” como a “concessão do proprietário em caráter oneroso ou gratuito e por tempo determinado, para alguém construir ou plantar em seu terreno”. Já Nelson Nery Jr e Rosa Maria de Andrade Nery (Novo Código Civil e Legislação Extravagante Anotados, da Ed. RT) comentam acerca de sua natureza jurídica apontando que se cuida de “direito real autônomo (distinto do de propriedade), de construir ou plantar em terreno alheio por prazo determinado” determinando então na sequência o seu objeto, pelo assinalar de que este poderá recair sobre “as construções (superfície edilícia) e as plantações (superfície agrária); decorrendo daí que, “em tese, tudo o que puder ser objeto de acessão, pode ser objeto do direito de superfície”. E, muito embora, possa tal direito (de superfície) ser instituído em terreno urbano ou rural, cumpre destacar que o Estatuto da Cidade (Lei 10257/01) — que cuidou da matéria antes do Código Civil de 2002, muito embora tenha se inspirado no projeto deste — somente enfocou a propriedade urbana e ao contrário de sua fonte inspiradora (CC) permite que o direito de superfície seja constituído por prazo indeterminado. Confira-se (Lei 10257/01): O proprietário urbano poderá conceder a outrem o direito de superfície do seu terreno, por tempo determinado ou indetermi-nado, mediante escritura pública registrada no cartório de registro de imóveis. (art. 21) O direito de superfície abrange o direito de utilizar o solo, o subsolo ou o espaço aéreo relativo ao terreno, na forma estabelecida no contrato respectivo, atendida a legislação urbanística. (§ 1º) A concessão do direito de superfície poderá ser gratuita ou onerosa. (§ 2º) O superficiário responderá integralmente pelos encargos e tributos que incidirem sobre a propriedade superficiária, arcando, ainda, proporcionalmente à sua parcela de ocupação efetiva, com os encargos e tributos sobre a área objeto da concessão do direito de superfície, salvo disposição em contrário do contrato respectivo. (§ 3º) O direito de superfície pode ser transferido a terceiros, obedecidos os termos do contrato respectivo. (§ 4º) Por morte do superficiário, os seus direitos transmitem-se a seus herdeiros. (§ 5º) Em caso de alienação do terreno, ou do direito de superfície, o superficiário e o proprietário, respectivamente, terão direito de preferência, em igualdade de condições à oferta de terceiros. (art. 22) Extingue-se o direito de superfície: (art. 23) I – pelo advento do termo; II – pelo descumprimento das obrigações contratuais assumidas pelo superficiário. Extinto o direito de superfície, o proprietário recuperará o pleno domínio do terreno, bem como das acessões e benfeitorias introduzidas no imóvel, independentemente de indenização, se as partes não houverem estipulado o contrário no respectivo contrato. •••
Carlos Roberto Tavarnaro (*)