A IMPORTÂNCIA DOS PRINCÍPIOS REGISTRAIS NO SISTEMA JURÍDICO BRASILEIRO

1. INTRODUÇÃO Os princípios são os alicerces de todo ordenamento jurídico. É através deles que são formuladas regras básicas e gerais, sob as quais se extraem normas de procedimento para a compreensão de um determinado sistema jurídico. A conduta de um agente aplicador de direito deve estar sempre amparada pelos princípios vigentes nos mais diversos segmentos jurídicos. A tarefa de aplicar o direito não se restringe única e exclusivamente ao disposto nas leis escritas. A hermenêutica, que se define como a arte de interpretar as leis, deve adentrar ao caso concreto desvinculada de apenas um preceito normativo expresso, mas sim, ancorada por um conjunto de princípios aplicáveis em uma determinada situação. O Direito encontra-se fundamentado em princípios universais ou restritos à sua área de atuação. Os princípios universais, também chamados de princípios gerais de direito, são enunciações jurídicas de valor genérico que visam à compreensão e integração do ordenamento jurídico como um todo. Os restritos em sua área de atuação, por sua vez, não vislumbram influenciar de maneira difusa a totalidade do ordenamento, tendo eficácia limitada à sua área de atuação. O sistema registral imobiliário brasileiro está amparado tanto pelos princípios gerais de direito como pelos privativos à sua área de incidência. O conjunto desses princípios formula as regras gerais e básicas, sob as quais todo registrador de imóveis deve ater-se na análise de um título submetido a registro. Segundo Nicolau Balbino Filho: Como todo complexo normativo, o direito imobiliário registral fundamenta-se numa série de princípios gerais que dotam suas normas de um sentido unitário. Esses princípios não são axiomas incontestáveis, mas criações técnicas, instrumentos idôneos destinados a alcançar finalidades especificas perseguidas pela instituição registral. Tais finalidades se legitimam por considerações éticas e úteis, motivadas pela necessidade de proteger a boa-fé e de facilitar o comércio jurídico (FILHO, Nicolau Balbino, 2001, pg 35). Pois bem, passaremos à questão em debate, qual seja, as espécies de princípios registrais imobiliários e a sua importância no cenário jurídico nacional. 2. PRINCÍPIO DA INSCRIÇÃO Um dos principais princípios inseridos no sistema registral imobiliário é o princípio da inscrição. Este princípio pode dividir-se em dois aspectos: o primeiro é o aspecto material, que define a necessidade da inscrição para que a constituição, transmissão, modificação ou extinção dos direitos reais por ato entre vivos se consubstancie. O segundo, definido como formal, é o modo sob o qual o assento será lançado no registro. No Brasil, adota-se a modalidade do registro por extrato, ou seja, constando apenas os pontos principais e indispensáveis do título submetido a registro. Entretanto, nada impede o registro em inteiro teor do título apresentado no Registro Auxiliar, tal como prevê o artigo 178, VII da Lei 6015/73. A inscrição opera-se para os bens imóveis da mesma maneira que a tradição para os bens móveis e está prevista no artigo 1227 do Código Civil: “Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código.” Afrânio de Carvalho define de uma maneira clara e sucinta que: A inscrição é o modo de aquisição de direitos reais nos negócios entre vivos que são os mais numerosos, mas a aquisição não se dá apenas nesses negócios, por acordo de vontades. Quando se dá fora deles, por força da lei, como na herança, também se exige a inscrição dela, a fim de manter sem ruptura a cadeia de titulare (CARVALHO, Afrânio de, 1998, pg 143). A inscrição, no sistema jurídico brasileiro, não é dotada do chamado efeito saneador, sob o qual o registro comprova a absoluta titularidade do bem, independentemente de algum vício anterior a ele. Tal fato está respaldado pelo artigo 1231 do Código Civil. A propriedade presume-se plena e exclusiva, até prova em contrário. O principio da inscrição pode se manifestar sob o efeito declarativo, constitutivo ou extintivo. O primeiro visa a dar publicidade ao ato registrado, uma vez que a sua constituição se deu anteriormente. Serve apenas para gerar um caráter “erga omnes” às mutações jurídicas concretizadas antes do título ingressar no registro de imóveis. Um exemplo dessa modalidade de inscrição é o direito proveniente de sucessão. O direito de propriedade já é transferido aos herdeiros no momento da morte do “de cujus” (princípio da saisine). A inscrição do formal de partilha tem a função exclusiva de levar ao conhecimento de todos a existência do referido direito, além de garantir a continuidade da cadeia dominial existente na matrícula do imóvel. O efeito constitutivo, por sua vez, é aquele indispensável à formalização do direito. No momento do registro ocorre a mutação jurídico-patrimonial imobiliária. É o que ocorre, por exemplo, no registro de uma escritura pública de compra e venda de um imóvel. Todas as condições pactuadas no negócio jurídico estão inseridas na escritura, entretanto o direito real de propriedade somente consubstancia-se com o registro na matrícula respectiva. Por fim, temos o efeito extintivo, previsto no artigo 252 da Lei 6015/73: “O registro, enquanto não cancelado, produz todos os efeitos legais ainda que, por outra maneira, se prove que o título está desfeito, anulado, extinto ou rescindido.” Para que ocorra a extinção de determinado direito averbado ou registrado sobre um determinado imóvel é preciso que seja levado ao ofício de registro de imóveis competente um título que comprove o cancelamento do referido direito. Uma averbação de indisponibilidade de bens decorrente de uma ordem judicial, por exemplo, só haverá como cancelada quando o oficial de registro, munido da documentação necessária, inscrever o ato na matrícula. Em geral, a inscrição extintiva se dá por averbação mediante cumprimento de decisão judicial transitada em julgado, a requerimento unânime das partes que tenham participado do ato, se capazes com as firmas reconhecidas pelo tabelião ou a requerimento da parte interessada, instruída com documento hábil, nos termos do artigo 250 da Lei 6015/73. Há doutrinadores que definem, ainda, um outro efeito para a inscrição, o translativo. Este efeito fica no meio termo entre a inscrição constitutiva e a extintiva e tem a função de fazer nascer o direito para uma parte ao mesmo tempo em que o extingue para outra, como por exemplo, no registro de uma escritura de compra e venda. 3. PRINCÍPIO DA SEGURANÇA JURÍDICA Outro princípio de fundamental importância no registro de imóveis é o da segurança jurídica. Este princípio encontra-se intimamente ligado ao Estado Democrático de Direito e aos demais princípios que garantem a funcionalidade deste, tais como o devido processo legal, o direito adquirido e a irretroatividade da lei, dentre outros. O registrador, por ser um operador do direito dotado de fé pública, deve se cercar de todas as garantias que comprovem que o negócio jurídico por ele inscrito está envolvido da totalidade dos aspectos legais previstos. O registro de imóveis, apesar de dotar de presunção juris tantum, tem a função de garantir aos interessados e à sociedade como um todo que o bem registrado não será objeto de procedimentos arbitrários, ilegais ou temerários. A segurança jurídica, inserida no sistema registral, acarreta clareza e presunção de veracidade aos negócios jurídicos imobiliários submetidos a registro. Filio-me a corrente que defende a idéia de que o “juízo prudencial” do registrador imobiliário deve estar envolvido da maior seguridade possível. Questões polêmicas, sujeitas a julgamentos distintos entre os mais diversos Tribunais brasileiros, devem ser precedidas, ao meu entender, de um procedimento de dúvida (artigo 198 da Lei 6015/73). Os registradores, apesar de serem autônomos, devem se convencer de que o seu ofício visa à segurança jurídica das partes interessadas e essa só será alcançada, quando se tratar de questões controvertidas na doutrina, com o procedimento do contraditório e da ampla defesa, amparado pelo crivo jurisdicional. 4. PRINCÍPIO DA PRESUNÇÃO E DA FÉ PÚBLCA Os princípios da presunção e da fé pública possuem significados autônomos, apesar de estarem inseridos conjuntamente pela grande maioria da doutrina. Afrânio de Carvalho define de maneira concisa e esclarecedora: Estes dois princípios têm cada qual seu significado próprio, mas foram amalgamados durante certo tempo no nosso país por uma corrente da doutrina que •••