EFEITO CONSTITUTIVO DO REGISTRO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS

1 - Introdução A compra e venda é uma espécie de contrato bilateral, oneroso, comutativo ou aleatório, mediante o qual o vendedor assume a obrigação de transferir bem ou coisa alienável e de valor econômico ao comprador, que por sua vez assume a obrigação de pagar certo preço em dinheiro. O momento da aquisição da propriedade na compra e venda, apesar de expressa disposição legal, ainda gera dúvidas e acarreta em diversos problemas para a sociedade brasileira em geral. Em sentido contrário ao que foi adotado na França e em Portugal, por exemplo, o sistema jurídico brasileiro não atribuiu ao contrato de compra e venda o efeito translatício da propriedade. Esta transferência da propriedade se dá com a tradição do bem quando móvel, nos termos do artigo 1226 do Código Civil, e com o registro no serviço registral imobiliário competente, quando se referir a bens imóveis, conforme dispõe o artigo 1227 do referido diploma legal. Pois bem, passaremos à questão em debate, qual seja, a necessidade e a importância do registro na transferência da propriedade imobiliária. O contrato de compra e venda de imóvel não representa, por si só, na aquisição do direito real de propriedade pelo comprador quando se tratar de bens imóveis. De acordo com o artigo 1245 do Código Civil: “Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis”. Caso o vendedor e o comprador acordem no objeto e no preço, a compra e venda, quando pura, considerar-se-á obrigatória e perfeita, conforme previsão do artigo 482 do Código Civil. Entretanto, estes efeitos referem-se somente ao contrato celebrado, gerando apenas um direito obrigacional entre as partes contratantes. O registro, por sua vez, não é influenciado de forma alguma pela simples conclusão de acordo e concretização do contrato pelo transmitente e pelo adquirente do imóvel. É necessário que a parte interessada leve o título translativo perfeito a registro, para que seja constituído o direito real de propriedade em nome do adquirente. São várias as consequências provenientes da falta do registro de um contrato de compra e venda. A principal delas está prevista no §1º do artigo 1245 do Código Civil, que dispõe: “Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel”. Esta premissa gera uma insegurança jurídica alarmante às partes. Imaginem, por exemplo, se o alienante é executado por uma dívida qualquer. •••