DIREITOS REAIS – 3ª PARTE (Construção em terreno alheio – Enfiteuse e superfície)

Foi feita uma referência ao artigo 1.225 do Código Civil atual, que traz uma relação de 10 (dez) direitos reais, começando pelo direito de propriedade, o mais importante dos direitos reais e a base de todo o direito imobiliário. Foi assinalado que essa relação não é imutável, podendo ser aumentada ou diminuída. Porém, somente por meio de lei. Vale dizer: não se pode criar direito real por meio de avença ou convenção privada. Assim, a Lei dos Registros Públicos, nº 6015/73 (consultar o Portal de Legislação do BDI) apresenta, no artigo 167, inciso I, uma relação de atos registráveis, que nada mais é que um rol de direitos reais. No decorrer do tempo, vários institutos jurídicos foram acrescentados por lei, a essa lista. Para dar apenas um exemplo, a Lei nº 9.514/97 que dispõe, entre outros assuntos, sobre a Alienação Fiduciária de Bens Imóveis, reza: Art. 40. Os incisos I e II do art. 167 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, passam a vigorar acrescidos, respectivamente, dos seguintes itens: “Art. 167. (…). I - (…). 35) da alienação fiduciária em garantia de coisa imóvel. Ou seja, esse artigo 40 da Lei 9.514/97 acrescentou a alienação fiduciária de imóveis à lista de atos registráveis, vale dizer, dos direitos reais. E não se pode deixar de assinalar que o Código Civil de 1916 trazia uma relação de direitos reais totalmente diferente, no seu artigo 674, que era a seguinte: Art. 674 do Código Civil de 1916 - São direitos reais, além da propriedade: I - a enfiteuse; II - as servidões; III - o usufruto; IV - o uso; V - a habitação; VI - as rendas expressamente constituídas sobre imóveis; VII - o penhor; VIII - a anticrese; IX - a hipoteca. Anotamos as seguintes diferenças entre as duas relações de direitos reais: Foram retiradas da relação de 1916 a enfiteuse, as rendas expressamente constituídas sobre imóveis. Foram acrescentados: a superfície e o direito do promitente comprador do imóvel. Dando continuidade a esta terceira lição do estudo dos direitos reais, formulamos uma indagação: é possível a uma pessoa construir ou plantar em terreno que não lhe pertence? A resposta é afirmativa - sim, é possível, e de várias maneiras, a saber: 1. Clandestinamente; 2. Com autorização do proprietário; 3. Por meio da enfiteuse; 4. Por meio do direito de superfície. Construção clandestina Trata-se de uma invasão. A posse do proprietário foi molestada. Na linguagem jurídica da posse, ele sofreu um esbulho. Pode-se conceituar o esbulho como sendo um ato de usurpação pelo qual uma pessoa é privada de uma coisa da qual tem a propriedade ou a posse. O esbulhado pode recuperar a posse perdida pelas próprias forças, se agir imediatamente. Ou, se demorar, pode ajuizar uma ação de reintegração de posse, cumulada com perdas e danos. Construção autorizada Mas essa pessoa pode construir com permissão do proprietário. Se for cuidadoso, colherá •••