FACHADAS E A POSSIBILIDADE DE TRANSFORMAÇÃO DAS EDIFICAÇÕES E DAS CIDADES

O tema das fachadas em edifícios e mesmo em casas, especialmente em condomínios onde são consideradas áreas comuns, e que em princípio requerem a concordância da totalidade dos proprietários tem sido debatido diuturnamente na sociedade civil e no judiciário. Inicialmente cabe informar que questões referentes à fachada em condomínios, com a prática da convivência, vêm mostrando nos últimos anos uma crescente flexibilidade quanto à rigidez na possibilidade de alteração, de acordo com a conveniência dos condôminos. O que anteriormente retratava uma rigidez genérica, e um verdadeiro engessamento da transformação imobiliária, hoje é apreciado diferentemente em cada caso concreto. O tema deve ser analisado à luz do Código Civil em seu capítulo “Condomínio Edilício” e ainda de dispositivos relativos ao “Direito de Vizinhança”. Código Civil: Art. 1.335. São direitos do condômino: II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores; Art. 1.336. São deveres do condômino: III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas; (...) Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende: I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos; II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos. Art. 1.342. A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns. Art. 1.343. A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos. Art. 1.277: O Proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização da propriedade vizinha. Parágrafo único: Proíbem-se as interferências considerando-se a natureza da utilização, a localização do prédio, atendidas as normas que distribuem as edificações em zonas, e os limites ordinários de tolerância dos moradores da vizinhança. Antes da promulgação do Código Civil, o dispositivo que regulava a matéria era o do artigo 10 da Lei n.º 4591/64 que dizia: Art. 10. É defeso a qualquer condômino: I - alterar a forma externa da fachada; Il - decorar as partes e esquadrias externas com tonalidades ou cores diversas das empregadas no conjunto da edificação; III - destinar a unidade a utilização diversa de finalidade do prédio, ou usá-la de forma nociva ou perigosa ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais condôminos; IV- embaraçar o uso das partes comuns. O que se verifica na prática é que a necessidade de instalação de aparelhos condicionadores de ar, antenas, placas, grades de segurança, telas de proteção, etc. foi impondo uma flexibilidade na doutrina e na jurisprudência, a ponto de, a despeito de respeitar a idéia de que a fachada é algo assim como a roupa de um edifício, autorizar-se modificações de acordo com as exigências da modernidade, mormente no tocante à segurança. Não se conhece por exemplo de condôminos reclamarem hoje em dia da colocação de telas de proteção em varandas e janelas, alteração esta que certamente faz diferir uma unidade da outra e na prática pode ser considerada como alteração de fachada agravada pelo diferenciamento entre unidades. Por outro lado não se conhece tampouco caso de reclamação da colocação de grades, guaritas ou mesmo muros no térreo do condomínio se destinados a propiciar maior segurança ao condomínio, questão esta que poderia ser levantada por qualquer condômino que entenda direito adquirido a compra de apartamento com a área comum (térreo) com a aparência como a adquiriu e em segundo momento totalmente desfigurada. Mas, diferente destes casos, o quorum para aprovação de mudanças e transformação destas roupagens são muito rígidos, indo conforme previsão do Código Civil, de 2/3 à totalidade dos coproprietários. Da combinação dos dispositivos 1.336, 1.341, 1.342 e 1.343, podemos resumir em: - alteração de fachada: totalidade dos condôminos; - obras voluptuárias: 2/3 (dois terços) dos condôminos; - obras úteis: maioria dos condôminos. E nos perguntamos, e se a obra for útil, necessária e que venha a alterar a fachada aproveitando-se para valorizar a edificação / patrimônio? Qual o quorum mais coerente? A lei merece atenção e o aclaramento do que o legislador quis dizer. É importante que se saiba que não é proibido alterar as fachadas, o que é necessário é a unanimidade concordante com os critérios. A título de referência, um problema que normalmente tem gerado conflitos é o das esquadrias. Há prédios em que as janelas são de ferro, e em algumas unidades, por deficiente conservação, enferrujaram e estão emperradas. Hoje, o alumínio ocupa o espaço do ferro, de menor custo, mais fácil manejo e gastos menores de manutenção. Porém, a alteração não deve ser parcial, pois causaria uma disformidade considerável na estética do edifício. Deve ser também respeitada a vontade dos que desejam bem preservar o antigo; afinal encontramos na Europa, especialmente, centenas de milhares de imóveis mantidos originais faz mais de um milhar de anos ! Por outro lado, há pouca observância ao direito do cidadão à estética da cidade, onde por um lado verificamos, mesmo que em quantidade decrescente, a pichação de edifícios públicos e privados, e mesmo monumentos, e por outro lado a falta de limpeza e manutenção das fachadas nos edifícios. Bem verdade que a Lei “da Cidade Limpa” contribuiu com a melhoria do paisagismo urbano, e deixou de uma vez por todas claro que, no ambiente de relativa liberdade, •••