ARRAS – DEVOLUÇÃO EM DOBRO – PROMESSA DE COMPRA E VENDA –ESCRITURA NÃO OUTORGADA NO PRAZO ESTIPULADO

14ª Câmara Cível - Apelação Cível nº 49351/09 - Apelantes: Armando Domenech Rodrigues e s/Mulher - Apelado: Otávio Azevedo de Araújo - Relator: Desembargador José Carlos Paes Apelação Cível. Promessa de compra e venda de imóvel. Arras. Inadimplemento contratual. Devolução. 1. Nos termos do artigo 418 do Código Civil, se a inexecução for de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito e exigir sua devolução mais o equivalente. 2. Na promessa de compra e venda, ora em análise, foi estipulado que dentro do prazo de 30 (trinta) dias seria celebrado a escritura de compra e venda, obrigando-se os vendedores (apelantes) a apresentarem toda documentação necessária, incluindo a prova da ausência de qualquer impedimento legal, 3. Nos termos do artigo 333, inciso II, do Código de Processo Civil, incumbiria à parte ré comprovar que procedeu à entrega da documentação necessária à efetivação da escritura de compra e venda, até porque não se pode exigir do apelado a prova de fato negativo, ou seja, que não recebeu a documentação. 4. Analisando a certidão do Registro Geral de Imóveis e as certidões de distribuidores das Justiças Federal e Estadual, constata-se que a doação do imóvel objeto do negócio celebrado entre as partes ocorreu em 05.12.1997, quando já constavam distribuídas execução e diversas ações indenizatórias contra a doadora. 5. Daí ser legítima a preocupação do autor na observância de todos os registros anteriores à compra e venda realizada pelos réus, sendo irrelevante os últimos serem ou não sócios da empresa doadora. 6. Tem o apelado direito à restituição das arras, tendo em vista que sua cautela ao não celebrar a escritura ser plenamente justificável, já que a existência de varias execuções é fato que indica a possível existência de fraude a credores. 7. O item V do “recibo de sinal e princípio de pagamento” é claro ao estipular a obrigação dos vendedores em apresentar toda a documentação usualmente requerida e necessária à efetivação da escritura de compra e venda em boa ordem. Estabelece, ainda, que se houver qualquer impedimento legal, caracterizado em certidão, a promessa de compra e venda estará automaticamente cancelada com a devolução pura e simples deste sinal. 8. Ausência de comprovação de que os apelantes tenham apresentado ao apelado a documentação “em boa ordem” para a lavratura da escritura de compra e venda e, assim sendo, não merece provimento o recurso interposto. 9. Tal precaução encontra-se pautada nos princípios da boa-fé e da probidade, de acordo com a cláusula geral do artigo 422 do Código Civil. 10. Negado seguimento ao recurso. Trata-se de ação de cobrança de restituição de arras pagas movida por Otávio Azevedo de Araújo contra Armando Domenech Rodrigues e s/Mulher, em que alegou ter feito o pagamento das arras no valor de R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais) pela compra de um imóvel, sendo estipulado para a perfeição do negócio a apresentação da documentação de praxe, sob pena da devolução das arras pagas e o desfazimento da avença. Diante disso, em virtude dos réus não terem apresentado a documentação na forma correta, requereu a restituição. O Juízo a quo, em sentença de fls. 295-298, julgou procedente o pedido autoral para condenar os réus a devolverem ao autor a quantia de R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais), com correção monetária e juros legais de 1% desde a citação. O Juízo também condenou os réus nos ônus sucumbenciais arbitrados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação. Embargos de declaração às fls. 299-302 e não providos (fls. 304). Inconformados, apelaram os réus, às fls. 307-316, e alegaram não serem sócios da empresa De Millus S/A, além de inexistir qualquer impedimento legal para a efetivação da compra do mencionado terreno. Contrarrazões do apelado, às fls. 324-326, prestigiando a sentença. Relatados. Decide-se. Conhece-se o recurso, pois tempestivo, com custas devidamente recolhidas, presentes os demais requisitos para a sua admissibilidade. Não assiste razão aos apelantes. Preceitua o art. 418 do Código Civil: Art. 418. Se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as; se a inexecução for de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito, e exigir sua devolução mais o equivalente, com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, juros e honorários de advogado. Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald ao tratarem do tema, •••