DIREITOS REAIS – 11ª PARTE - ATRASO NO PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES

Estamos tratando do compromisso de compra e venda, como um dos dez direitos reais elencados no artigo 1.225 do Código Civil. Vimos na lição anterior dois dos problemas que eram causados por loteadores não muito corretos e a solução que foi proporcionada pelo Decreto Lei nº 58, de 1937. Assim, mostramos como o DL 58 resolveu o problema dos loteamentos irregulares e como tratou da eventual recusa do vendedor a outorgar a escritura definitiva. Passaremos, agora, a analisar a Terceira maneira de prejudicar o infeliz adquirente Para agravar ainda mais a situação dos compradores, o contrato ostentava a terrível cláusula resolutiva expressa. Por esta cláusula o contrato resolve-se (rescinde-se) de pleno direito (portanto sem necessidade de notificação ou interpelação), caso haja atraso no pagamento das prestações. Por outras palavras: pela cláusula resolutiva expressa, a falta de pagamento de uma só prestação que fosse causava a perda, não apenas do imóvel, mas também de todas as prestações pagas. Esse tipo de cláusula tem a seguinte redação: “Em caso de inadimplemento de qualquer das cláusulas deste contrato, este ficará resolvido de pleno direito.” (De pleno direito significa “sem precisar recorrer ao judiciário”, ou seja, automaticamente.) A cláusula resolutiva expressa é brutal. Vejam: A prestação vence no dia 15. O promissário comprador não pagou. Se o contrato ostentar cláusula resolutiva expressa, no dia 16 já não existe mais contrato. Ele foi resolvido, ele foi extinto. O imóvel poderá ser retomado pelo promitente vendedor. O DL 58 resolveu esse problema. c) A eliminação da cláusula resolutiva expressa: Para benefício dos compradores, era mister que a cláusula resolutiva não operasse de pleno direito, mas, sim, mediante prévia notificação. Então, se o comprador atrasar o pagamento, o contrato não se resolve, não se extingue. Essa resolução somente se dará se, após notificado para pagar o atrasado em determinado prazo, ele deixe de fazê-lo.. Por outras palavras: a notificação constitui o devedor em mora. Daí a redação do artigo 14 do Decreto - lei nº 58/37: “Vencida e não paga a prestação, considera-se o contrato rescindido 30 dias depois de constituído em mora o devedor.” O Código Civil nos fornece o conceito de mora Código Civil, art. 394. Considera-se em mora o devedor que não efetuar o pagamento e o credor que não quiser recebê-lo no tempo, lugar e forma que a lei ou a convenção estabelecer. A mora pode ser purgada Purgar significa limpar, purificar. Por meio da purgação da mora, também denominada emenda da mora, o devedor oferece o pagamento do principal da dívida, mais a multa pactuada, mais juros, correção monetária e honorários de advogado. (Observe-se que, nas obrigações de trato sucessivo, como as de locação, a purgação reiterada da mora pode chegar a ser considerada abuso de direito.) Muito bem. O DL 58 declarou taxativamente que, no caso dos compromissos de compra e venda, a mora é ex persona. Mora ex re •••