ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA – MENÇÃO À ÁREA MERAMENTE ESTIMATIVA – VENDA “AD CORPUS” – AUSÊNCIA DO DIREITO DE RESTITUIÇÃO DE ÁREA EXCEDENTE OU DE COMPLEMENTAÇÃO DE PREÇO – RECONVENÇÃO

Apelação Cível nº 0346.08.014517-7/001(1) – Relator Des. Alvimar de Ávila - Data do Julgamento: 15/07/2009 - Data da Publicação: 17/08/2009 - Comarca de Jabuticatubas - 1º Apelante(s): Hiron de Oliveira Santos e outro(a)(s) - 2º Apelante(s): Roberto Rabello Ferreira Guimarães - Apelado(a)(s): Hiron de Oliveira Santos e outro(a)(s), Roberto Rabello Ferreira Guimarães Ementa: Ação Ordinária - Decadência - Inocorrência - Escritura pública de compra e venda - Menção à área meramente estimativa - Venda ad corpus - Ausência do direito de restituição de área excedente ou de complementação de preço - Nulidade de cláusula contratual - Possibilidade - Cláusula geral da função social do contrato - Pedido incial - Parcial procedência - Reconvenção - Cobrança de título executivo extrajudicial - Ausência de interesse processual - Lucros cessantes - Ausência de comprovação - Danos morais - Inocorrência. O art. 501 do Código Civil de 2002 estabelece prazo decadencial de um ano para o exercício da pretensão de devolução de excesso de área ou complementação do preço, na hipótese de as medidas do imóvel não corresponderem àquelas descritas no instrumento contratual. Não haverá devolução de excesso, se o imóvel for vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões. Pela cláusula geral da função social do contrato o juiz pode revisar e modificar cláusula contratual que implique desequilíbrio entre as partes. A Escritura Pública de Compra e Venda é título executivo extrajudicial, nos termos do artigo 585, II do CPC e, portanto, não se presta ao manejo de ação cognitiva, devendo o credor, desde logo, propor a execução, sob pena de ser reconhecida a carência de ação, por ausência de interesse processual. Os lucros cessantes têm como finalidade compensar o autor do que efetivamente perdeu e do que razoavelmente deixou de lucrar, desde que efetivamente comprovado nos autos. A obrigação de indenizar fundada na prática de ato ilícito tem por pressuposto a existência de três elementos: a conduta culposa do agente; a existência do dano efetivo e o nexo de causalidade entre ambos, pressupostos estes que, uma vez não comprovados, afastam o dever de indenizar. ACÓRDÃO Vistos etc., acorda, em Turma, a 12ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, incorporando neste o relatório de fls., na conformidade da ata dos julgamentos e das notas taquigráficas, à unanimidade de votos, em rejeitar prejudicial de mérito e negar provimento aos recursos. Belo Horizonte, 15 de julho de 2009. Des. Alvimar de Ávila - Relator VOTO Trata-se de dois recursos de apelação, o primeiro interposto por Hiron de Oliveira Santos e outra, e o segundo por Roberto Rabello Ferreira Guimarães, nos autos da \"ação ordinária\" contra decisão que julgou parcialmente procedente o pedido formulado na inicial, declarando nula a cláusula contratual \"b\" contida na Escritura Pública de Compra e Venda de f. 22/24 e parcialmente procedente o pedido reconvencional, condenando os autores ao pagamento da quantia de R$1.534,66 (hum mil, quinhentos e trinta e quatro reais e sessenta e seis centavos) (f. 244/255). Em suas razões, sustentam os primeiros apelantes que, ao contrário do entendimento esboçado pelo MM. Juiz de primeira instância, a venda entabulada entre as parte se deu ad mensuram; que o fato do valor por hectare só se aplicar a um dos flancos do bem de raiz, não é suficiente para se concluir que a venda foi ad corpus; que promitentes vendedores e promissário comprador não sabiam ao certo a real área do imóvel em litígio; que houve comprovação nos autos, em especial através do laudo do levantamento topográfico, que a área total da fazenda transacionada é de 447,7690 (quatrocentos e quarenta e sete hectares, setenta e seis ares e noventa centiares); que a cláusula \"h\" da Escritura Pública impõe obrigações desproporcionais, que impõe limitações impraticáveis e multas abusivas que só beneficiam o comprador. Por fim, pugna pela procedência do recurso (f. 263/281). Preparo regular (f. 282). O segundo apelante, por sua vez, alega em prejudicial de mérito a ocorrência de decadência processual, sob o fundamento de que, embora a presente ação tenha sido proposta no prazo decadencial de 1 (um) ano previsto no art. 501 do CPC, o simples ajuizamento da demanda não interrompe o prazo prescricional, sendo necessário, para tanto, que haja a citação válida do réu no prazo de 10 (dez) dias (art. 219, §2º do CPC). No mérito, defende a legalidade da cláusula \"b\" sob o fundamento de que foi inserida na Escritura Pública a consenso dos vendedores, tornando-se lei entre os contratantes; que era necessário o envio de ofício ao i. representante do Ministério Público para tomar ciência da existência de suposto ilícito penal praticado pelos autores; que a verba fixada em primeira instância a título de honorários de sucumbência merece ser majorada, levando-se em consideração o trabalho despendido pelo procurador do réu; que quanto à reconvenção, merece ser reconhecida a revelia dos requeridos, que apresentaram contestação intempestivamente; que o MM. Julgador de primeira instância deveria ter reconhecido e aplicado os efeitos da revelia; que é devida a multa prevista na alínea \"h\" da Escritura Pública, haja vista a mora dos vendedores em fornecer a certidão negativa do IEF, referente ao imóvel adquirido; que a exigência da referida multa depende de produção de prova, razão pela qual somente em processo de cognição seria possível se ter pleno conhecimento do descumprimento da obrigação que levou à tal penalidade, não havendo de se falar, portanto, em execução da multa convencional; que a demora na regularização do terreno junto ao IEF trouxe enormes prejuízos ao apelante que não pôde reformar pastagens, nem proceder a diversas outras rotinas rurais que dependem de autorização do IEF; pugna pela condenação dos apelados no pagamento de perdas e danos e lucros cessantes; que o documento de f. 107 comprova o dano moral sofrido, em razão de seu nome constar como devedor junto ao IEF. Por fim, pugna pela inversão dos ônus sucumbenciais em desfavor dos apelados (f. 283/303). Preparo regular (f. 305). Hiron de Oliveira Santos e outra apresentaram contra-razões (f. 307/316), pugnando pelo desprovimento do segundo recurso. Roberto Rabello Ferreira Guimarães, também apresentou contra-razões às f. 317/351, pugnado pelo desprovimento do primeiro recurso, e condenação dos apelantes em litigância de má-fé. Conhece-se dos recursos, por estarem presentes os pressupostos de sua admissibilidade. Inicialmente, registre-se que as apelações interpostas serão examinadas conjuntamente, já que as matérias debatidas se entrelaçam. Analisa-se, primeiramente, a prejudicial de decadência argüida pelo segundo apelante. Os artigos 500 e 501 do Código Civil de 2002 estabelece prazo decadencial de um ano para o exercício da pretensão de devolução de excesso de área ou complementação do preço, na hipótese de as medidas do imóvel não corresponderem àquelas descritas no instrumento contratual. No caso dos autos, os autores ingressaram com a presente ação pleiteando a restituição de excesso de área vendida a maior ao apelante ou a cobrança do preço dessa diferença, na data de 17 de janeiro de 2008 (f. 02-v), aproximadamente, 7 (sete) meses após o registro da Escritura Pública de Compra e Venda, o qual se deu em 01 de junho de 2007 (f. 22/24) Sendo assim, não restou configurada a decadência pelo prazo anuo. Registra-se, por oportuno, que o apelante tenta fazer •••