AS INOVAÇÕES NA LEI DO INQUILINATO

A Lei 12.112, de 9 de dezembro de 2009, trouxe importantes alterações para a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), principalmente no que diz respeito à agilidade para a recuperação de imóveis pelo locador em caso de inadimplência ou encerramento do prazo do contrato de locação. Neste breve comentário procuraremos analisar cada uma dessas alterações: 1. A primeira mudança refere-se à multa contratual por devolução antecipada do imóvel pelo locatário. Nesse ponto, o legislador seguiu a mesma linha que já vinha sendo reiteradamente adotada na jurisprudência, ou seja, que a multa deve ser proporcional ao período de cumprimento do contrato. Cabe aqui apontar um equívoco do legislador, pois o texto da nova lei diz que a multa deve ser paga pelo locatário “proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato”, quando na verdade essa multa deve ser proporcional ao tempo que faltar para o término do prazo contratual. Da maneira como está redigida, poder-se-ia entender que se o inquilino cumpriu 2/3 do prazo contratual, esta deveria ser a fração aplicável à multa; porém, evidentemente, na linha do entendimento jurisprudencial já consolidado, nesse caso a multa deve ser equivalente a 1/3 do valor originalmente pactuado, já que é essa a fração do tempo que faltaria para cumprir integralmente o contrato. Vale salientar, também, que a nova lei não determina a redução da multa para outros tipos de infração contratual, como, por exemplo, modificação desautorizada do imóvel locado. 2. A segunda alteração trata de adequar o nome dado aos núcleos familiares constituídos por casais não casados, mas não impedidos de casar, àquele adotado pela Constituição Federal (art. 226, § 3º) e pela Lei 9.278/96: A lei 8.245/91 tratava tais situações como “sociedade concubinária”, enquanto que a Lei 12.112/09, que modificou a redação de seu artigo 12, chama tais unidades familiares como “união estável”. Porém, as alterações substancialmente mais relevantes estão contidas nos parágrafos 1º e 2º desse artigo. De fato, no sistema anterior o cônjuge ou companheiro que permanecesse no imóvel após a separação de fato ou de direito, divórcio ou dissolução da união estável, mesmo que não fosse o inquilino original, ficaria automaticamente sub-rogado nos direitos do outro, mas essa sub-rogação deveria ser comunicada ao locador, que teria o direito de exigir a substituição do fiador ou o oferecimento de outra garantia. Percebe-se que nesses casos o legislador considerava o fiador automaticamente exonerado da co-responsabilidade, já que por ser a fiança um contrato constituído “intuitu personae”, ou seja, do tipo que leva em conta as características pessoais da outra parte, não se poderia exigir que o fiador continuasse co-responsável se a locação prosseguisse com outra pessoa que não aquela prevista no contrato original. Tal situação, porém, alterou-se radicalmente: a nova lei estabelece que, nesses casos, a sub-rogação automática será comunicada por escrito ao locador e ao fiador, e que este último poderá exonerar-se de sua co-responsabilidade no prazo de 30 dias contados do recebimento dessa comunicação, ficando ainda responsável pelos efeitos da fiança durante 120 dias após a notificação ao locador. Como se vê, se em 30 dias o fiador não notificar o locador de sua recusa em afiançar o novo inquilino – que ficou automaticamente sub-rogado – a fiança também ficará automaticamente estendida, presumindo-se que o fiador concordou tacitamente em continuar a afiançar as obrigações do cônjuge ou companheiro que permaneceu no imóvel. Ademais, mesmo que o fiador notifique o locador de sua intenção de exonerar-se, continuará co-responsável pelas obrigações desse novo inquilino pelo prazo de 120 dias. Tal sistema será certamente objeto de muitos questionamentos judiciais. 3. Observe-se, por oportuno, que o artigo 12, acima comentado, não faz distinções entre locações residenciais e não-residenciais para os efeitos de sua aplicação. Portanto, mesmo nos casos de fianças prestadas em contratos de locação não-residencial, em que o afiançado venha a separar-se ou extinguir sua união estável, o fiador continuará co-responsável pelas obrigações do ex-cônjuge ou ex-companheiro que permanecer no imóvel, se em 30 dias não notificar o locador de sua recusa em continuar a afiançar essas outras pessoas. 4. Vale salientar também que os mecanismos e as conseqüências previstas no artigo 12 da lei 8.245 (com a redação que lhe deu a lei 12.112) valem também em relação ao cônjuge ou companheiro sobrevivente, ou dos herdeiros do falecido, ou de seus dependentes, em locações residenciais (artigo 11, inciso I), e também em relação ao espólio no caso de locações não residenciais (artigo 11, inciso II). Portanto, nesses casos, deverá o fiador, no prazo de 30 dias a partir da data em que for cientificado do falecimento de seu afiançado, notificar o locador se quiser exonerar-se da fiança dos familiares ou dependentes do “de cujus”, ou de seu espólio. 5. Outro agravamento da responsabilidade do fiador surgiu com a nova redação do artigo 39 da Lei 8.245/91. De fato, enquanto a redação anterior previa que, salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estenderia até a devolução do imóvel, a nova redação deixou claro que isso se aplica mesmo que a locação tenha sido prorrogada por prazo indeterminado, ou seja, nos casos em que o inquilino permanecer no imóvel por mais de 30 dias após o término do prazo contratual, sem oposição do locador (artigos 46, § 1º, e 56, parágrafo único, da Lei 8.245/91). Havia, na jurisprudência, discrepância de entendimentos em relação à responsabilidade do fiador após o término do prazo contratual, se não houvesse previsão expressa nesse sentido. Agora, salvo novos questionamentos, a orientação dos tribunais tende a se uniformizar no sentido de que, mesmo sem previsão contratual expressa, a responsabilidade do fiador persiste até a efetiva devolução do imóvel. 6. Foram também inseridas modificações no artigo 40 da Lei 8.245/91, que trata das hipóteses em que o locador pode exigir novo fiador ou substituição da modalidade de garantia: as modificações do inciso II daquele artigo referem-se apenas à inclusão da recuperação judicial no rol das hipóteses ali elencadas (ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente); a maior novidade, porém, ficou reservada para a inclusão de um novo inciso naquele artigo (inciso X), que confere tal •••