COMPRA E VENDA – RESCISÃO CONTRATUAL – DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS – FRUIÇÃO DO IMÓVEL – COMPENSAÇÃO DEVIDA

Apelação Cível nº 10701082193189001 - Comarca Uberaba - GSP Loteadora Ltda Apelante(s) - Heider dos Reis da Silva Apelado(a)(s) - Relator: Duarte de Paula - Relator do Acórdão: Duarte de Paula - Data do Julgamento: 21/07/2010 - Data da Publicação: 09/08/2010 Inteiro Teor: - Nos contratos de promessa de compra e venda de imóveis, ainda que haja a rescisão do contrato por mora do promissário comprador, tem ele direito de restituição das parcelas pagas, acrescidas de correção monetária e de juros de mora, sob pena de enriquecimento ilícito da promitente vendedora, a quem restituirá a propriedade do imóvel e terá direito a reter 20% (vinte por cento) do valor a ser devolvido, a título de multa contratual. - Rescindida a promessa de compra e venda, estando utilizando o imóvel o promissário comprador, é devido também o pagamento do aluguel correspondente, em virtude da fruição, ao tempo em que deteve a sua posse, evitando o enriquecimento sem causa. Inexistindo no contrato qualquer disposição que estipule o direito de arrependimento, ou tampouco a perda das arras em caso de inadimplemento, prevendo-se tão-somente a multa compensatória em tal hipótese, é de se concluir ter o sinal sido estabelecido com caráter meramente confirmatório, destinando-se a indicar o aperfeiçoamento do contrato, não havendo, portanto, permissibilidade jurídica em reconhecer à compromissária vendedora o direito de reter tal importância. ACÓRDÃO Vistos etc., acorda, em Turma, a 11ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, na conformidade da ata dos julgamentos, em dar parcial provimento ao recurso, conforme voto do relator. Belo Horizonte, 21 de julho de 2010. Des. Duarte de Paula, Relator VOTO Des. Duarte de Paula (Relator) Inconformada com a r. sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos feitos na ação de rescisão contratual, c/c reintegração de posse que move contra Heider dos Reis da Silva, apelou a autora GSP Loteadora Ltda., pelas razões de f. 244/257. Pretende a apelante a reforma parcial da r. decisão, para ver reconhecido seu direito ao recebimento da multa rescisória no equivalente a 30% sobre o valor pago, destinada a reparar os prejuízos sofridos com o inadimplemento do requerido, bem como decorrente dos custos que teve, tendo inclusive arcado com impostos e taxas que se encontravam em atraso, arcando ainda com despesas de corretagem e despesas cartorárias, devendo, ainda, ser retido o valor pago a título de arras equivalente a cinco mil reais, bem como valor a título de fruição, pois o réu vem usufruindo do imóvel desde fevereiro de 2006, devendo pagar a tal título 1% sobre o valor do imóvel ao mês. Por fim, busca a apelante que sejam arbitrados os honorários advocatícios, pois o fato do apelado estar sob assistência judiciária gratuita não afasta o dever de arbitramento, pois sua condição pessoal pode mudar. Conheço do recurso, pois presentes os pressupostos de sua admissibilidade. Cuidam os autos de ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda, pelo qual adquiriu o réu o imóvel constituído pelo lote 21, da quadra 14, do Bairro Cidade Nova, estando em mora com o pagamento das prestações avençadas, ensejando com isso o pedido de rescisão, e de reintegração na posse do imóvel feito pela autora, proprietária do loteamento. A r. sentença hostilizada julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, declarando rescindido o contrato particular de compra e venda com financiamento, declarando rescindido o contrato, determinando a desocupação do imóvel pelo réu, e procedente o pedido contraposto para condenar a requerente a restituir as parcelas pagas, em valor a ser apurado por contador, de uma só vez, corrigido pelos índices da CGJ, mais juros de 1% ao mês a partir da data de cada desembolso, deduzindo-se dele o percentual de 1% pela fruição do bem, reconhecendo, ainda, a sucumbência recíproca entre as partes. Pretende, assim, a apelante que seja reconhecido o seu direito a receber a multa rescisória de 30%, reter as arras pagas para assinatura do contrato e ainda receber a fruição equivalente a 1% ao mês até desocupação definitiva. Sabe-se que o Código de Defesa do Consumidor, no art. 53, disciplina de forma clara e objetiva a questão da rescisão contratual dos contratos imobiliários, verbis: \"Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.\" O preceito é de cristalina compreensão, impedindo, de forma justa, que o consumidor e comprador seja lesado, com a retenção, pelo fornecedor, do valor total por ele pago. Em contrapartida, verifica-se que ficando inadimplente, como no caso dos autos, deve o consumidor arcar com as conseqüências do seu ato. Nesse sentido, deve responder pela multa rescisória, por ter dado causa a rescisão do contrato, já que destina-se tal verba a ressarcir os prejuízos advindos do rompimento do negócio entabulado. Ocorre, entretanto, que não há motivos para se acolher o percentual de 30% dos valores pagos pretendido pela apelante a título de multa rescisória, especialmente porque o contrato assinado pelas partes prevê a multa rescisória de 10% sobre o valor efetivamente pago pelo comprador, na cláusula 10 em que trata da rescisão contratual (f.37.) Ademais, é certo que o Código Civil, no seu artigo 413, prevê a possibilidade de o juiz reduzir eqüitativamente a penalidade contratada se o montante for manifestamente excessivo, como pretendido pela apelante ao desejar a fixação da multa em 30%, daí porque não há como acolher tal percentual por ela sugerido. Mostra-se, ademais, consentâneo tal percentual com aquele que vem determinando a jurisprudência para ressarcir as perdas do promitente vendedor do imóvel, incluindo-se •••