Rescisão de contrato de compra e venda de lote de terreno por iniciativa do comprador – Devolução das parcelas pagas com retenção de 20% (multa rescisória) para reparar, inclusive a fruição do bem pel

Apelação Cível nº 10024039973342001 – Comarca de Belo Horizonte – Apelante(s): Itacolomi Empreend. Imobiliários – Apelado(s): Geraldo Antônio Nogueira – Relator: Des.(a) Duarte de Paula – Data do Julgamento: 29/09/2010 – Data da Publicação: 06/10/2010 EMENTA Rescisão de contrato de compra e venda. Lote de terreno. Iniciativa do comprador. Devolução das parcelas pagas. Multa rescisória. Fruição. Benfeitorias. Honorários advocatícios. Compensação. Possibilidade. - Se o comprador desinteressa-se em continuar o vínculo jurídico com a vendedora de unidade imobiliária financiada, admissível se torna sua rescisão, com devolução das parcelas pagas, autorizada a retenção pela vendedora da multa rescisória de 20% dos valores a serem devolvidos, que se prestará inclusive a reparar a fruição pretendida, que não se justifica ser indenizada separadamente quando não se trate de edificação já destinada a moradia, mas apenas de um lote, sendo ainda devida a obrigação pela vendedora de pagar ao comprador as benfeitorias realizadas no imóvel. - Havendo sucumbência recíproca entre as partes, é possível a compensação de honorários advocatícios, mesmo em sendo uma das partes beneficiária da assistência judiciária gratuita. ACÓRDÃO Vistos etc., acorda, em Turma, a 11ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, na conformidade da ata dos julgamentos, à unanimidade, em rejeitar preliminar e dar parcial provimento ao recurso. Belo Horizonte, 29 de setembro de 2010. Des. Duarte de Paula, Relator VOTO Inconformado com a r. sentença que julgou procedente o pedido alternativo de rescisão do contrato ajuizado por Geraldo Antônio Nogueira, condenando a ré a devolver ao autor 80% dos valores pagos, corrigidos da data do efetivo pagamento de cada parcela, e juros de mora de 1% ao mês, e ainda a indenizar as benfeitorias realizadas no imóvel, reconhecido o direito de retenção, julgando improcedentes os pedidos de indenização e a reconvenção, insurge-se a requerida/reconvinte Itacolomi Empreendimentos Imobiliários. Insurge-se a apelante contra a r. sentença, alegando, preliminarmente, inépcia da inicial, em virtude de nulidade da sentença por ter aceito a cumulação de pedidos incompatíveis entre si, quais sejam, revisional e rescisório, pelo que deveria ter sido extinta a ação sem julgamento de mérito. No mérito, aduz ser a culpa pela rescisão exclusiva do recorrido, que confessou sua mora nos autos, e ainda permaneceu nela ao deixar de consignar os valores que se comprometeu em juízo. Sustenta que a indenização pretendida a título de fruição é devida, em razão de disposição contratual expressa, não caracterizando bis in idem, por incidir quando a cláusula penal se mostrar insuficiente para cobrir os prejuízos dela oriundos. Ainda no que se refere às benfeitorias realizadas no imóvel, alega a apelante que não ensejam direito de retenção, por haver cláusula obstativa nesse sentido, não podendo ser indenizadas, sob pena de caracterizar enriquecimento ilícito do autor, que mesmo inadimplente continuou a usufruir do imóvel, continuando a nele edificar, sem ter nenhum alvará de construção para tanto, estando, assim, em desconformidade com a lei, devendo ser demolidas. Por fim, argumenta que caso mantida a sentença, deve ser determinada a compensação da verba honorária nos termos da Súmula 306 do STJ, mesmo sendo o autor beneficiário da justiça gratuita. Conheço do recurso, presente os pressupostos de sua admissibilidade. Inicialmente, no que tange a alegação de nulidade da sentença, não vislumbro razões para acolher o inconformismo da requerida. Isto porque não se trata em caso de cumulação de pedidos incompatíveis entre si, mas sim de pedidos sucessivos, em que o não acolhimento de um, permite o conhecimento do pedido posterior, tanto que foi primeiramente afastada a revisão, para depois se acolher a rescisão contratual, não havendo nenhuma nulidade em acolher tal hipótese. Nesse sentido, esclarecedora é a lição de NELSON NERY JÚNIOR E ROSA MARIA DE ANDRADE NERY: \"Pedido sucessivo. O autor pode deduzir dois ou mais pedidos em ordem sucessiva. Pedido sucessivo é a pretensão subsidiária deduzida pelo autor, no sentido de que, não podendo o juiz acolher o pedido principal, passa a examinar o sucessivo. Por exemplo, pedido de nulidade ou anulação de casamento (principal) e subsidiário de separação judicial (sucessivo). O pedido sucessivo só é examinado pelo juiz se não puder ser deferido, no mérito, o pedido principal.\" Ademais, não se pode ainda olvidar que foi requerida em reconvenção pela apelante a rescisão do contrato com a reintegração de posse, o que evidencia a inexistência de nulidade em decorrência de tal cumulação, pois há também possibilidade de cumulação heterogênea, em que a compatibilidade entre os pedidos não é necessária, não acarretando com isso inépcia da inicial. Rejeito, portanto, a preliminar de nulidade da sentença. Adentrando o mérito do recurso, como é sabido, o Código de Defesa do Consumidor, no art. 53, disciplina de forma clara e objetiva a questão da rescisão contratual dos contratos imobiliários, verbis: \"Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.\" O preceito é claro, impedindo de forma justa que o consumidor seja lesado, com a retenção pelo fornecedor do valor total por ele pago. Também o novo Código Civil, no seu art. 413, prevê a possibilidade de o juiz reduzir equitativamente a pena contratada se o montante for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a finalidade e a natureza do negócio. Corroborando com o entendimento sufragado pelo ilustre Juiz sentenciante, a relação obrigacional existente entre o autor e a ré •••