CONDOMÍNIO - ALIENAÇÃO DE FRAÇÃO IDEAL - IMÓVEL INDIVISO - DIREITO DE PREFERÊNCIA - CC, ART. 1.139

RECURSO ESPECIAL Nº 9.934-0 - SP Relator: O Sr. Ministro Sálvio de Figueiredo. Recorrentes: Lauro Naschietto e outros. Advogados: Drs. José Theodoro Mascarenhas Menck e outros. Recorridos: Tebas Cerâmica Ltda., Eugênio Waldemarin e outros. Advogados: Drs. Lúcio Velludo Junqueira e outros, Alberto Anderson e outros. EMENTA: Direito Civil. Condomínio. Imóvel indiviso. Alienação de fração ideal. Direito de preferência. Art. 1.139, CC. Polêmica no tema. Hermenêutica. Exegese sistemática e teológica. Carência afastada. Recurso provido. 1. Se a coisa em comum, divisível ou indivisível, permanece em estado de indivisão (não dividida), o condômino que pretenda alhear a terceiro seu quinhão deve, antes, expedir comunicação aos demais comproprietários para possibilitar-lhes o exercício da prelação que lhes assegura o art. 1.139, CC. 2. Em linha de princípio, a orientação legal é no sentido de evitar o ingresso de estranho no condomínio, preservando-o de futuros litígios e inconvenientes. 3. A interpretação meramente literal deve ceder passo quando colidente com outros métodos exegéticos de maior robustez e cientificidade. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Ministros da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça, na conformidade dos votos e das notas taquigráficas a seguir, por unanimidade, conhecer do recurso e dar-lhe provimento. Votaram com o Relator os Ministros Bueno de Souza, Athos Carneiro e Fontes de Alencar. O Ministro Barros Monteiro afirmou suspeição por motivo de foro íntimo, razão pela qual não participou do julgamento. Brasília, 02 de março de 1993 Ministro ATHOS CARNEIRO, Presidente. Ministro SÁLVIO DE FIGUEIREDO, Relator. RELATÓRIO O SR. MINISTRO SÁLVIO DE FIGUEIREDO: Cuida-se de ação ordinária proposta pelos sucessores de Alberto Maschietto e respectivos cônjuges, condôminos juntamente com os réus de “uma gleba de terras contendo a área de 25 alqueires paulistas, mais ou menos, ou 60,5 ha, remanescente do imóvel rural denominado Fazenda Cruz Alta, município e comarca de Indaiatuba” (fls. 3). Alegam os autores que são proprietários de fração ideal correspondente a 4,25% do total das referidas terras (2,57125 ha ou 1,0625 alqueires), havida por sucessão hereditária decorrente do falecimento, em 1983, de Alberto Maschietto, pai e sogro dos postulantes. Aduzem, mais, que alguns dos proprietários dos restantes 95,75% da área comum, réus da ação, - a saber: Eugênio Waldemarin (37,25%); Antonieta Waldemarin (4,25%); Angelina Waldemarin (4,25%); Lourdes Waldemarin (4,25%); Laís Waldemarin (4,25%) e Maria José Waldemarin (4,25%), - alienaram as respectivas frações ideais - excluídos 16% que Eugênio conservou consigo - a Tebas Cerâmica Limitada, que, portanto, passou a deter fração ideal equivalente a 42,5% do total da área. Assim, dizendo-se preteridos no seu direito de preferência, porque cientificados da venda apenas quatro (4) dias antes da lavratura da escritura que a formalizou, os autores postulam, escudados no art. 1.139, CC, a anulação do respectivo registro e a adjudicação dos quinhões objeto de mencionada escritura a eles, autores, mediante o depósito do valor atualizado da transação. Sentenciando, o MM. Juiz julgou improcedente a pretensão deduzida ao fundamento de ser o imóvel comum divisível, não se havendo cogitar do direito de prelação estabelecido no art. 1.139, que se refere expressamente a “coisa indivisível”, citando jurisprudência nesse sentido e arrematando: “Assim, não comprovada a indivisibilidade do imóvel, já que, conforme disposto acima, e com base na Instrução Especial INCRA, nº 26 de 09 de junho de 1982, publicada no Diário Oficial da União de 21 de junho de 1982, que estabelece a fração mínima de parcelamento de imóvel rural para a região de Indaiatuba em dois hectares, impõe-se a improcedência do feito”. Interposta apelação, a eg. Décima Oitava Câmara Civil do Tribunal de Justiça de São Paulo negou-lhe provimento, assim fundamentando a decisão: “Na verdade, tratando-se de indivisibilidade por disposição legal, não se há considerar a parte ideal de cada condômino, pois a lei não se volta a ela para impor limitação, mas se atém ao imóvel todo, em si, como uma unidade, que somente pode ser repartida em módulos rurais mínimos para a região. E como não resta indivisibilidade por vontade das partes, a agravar o imóvel, a situação é esta: de um lado estão os autores - apelantes com a área global de 27.712,50 m2; e de outro lado, a área de 257.125,00 m2, vendida pelos condôminos-apelados a Tebas - Cerâmicas Ltda. Ora, dividindo-se o imóvel em partes equivalentes a essas metragens, cada qual terá área superior ao módulo de 20.000 metros quadrados. Como evidenciam os acionados. Tanto a venda não se dá em área menor que 20.000 m2, como os possuidores remanescentes não ficam a deter área conjunta menor que tal parâmetro. Sobreleva, como disseram os apelados, que o condomínio constitui-se antes da vigência do Estatuto da Terra, avultando a inaplicabilidade de seu artigo 65, como emerge de jurisprudência correlata. Finalmente, o uso da lavra no local, sobre não se inserir na pretensão ajuizada, decorre de autorização legal, a cuja fiscalização se deve recorrer, no âmbito administrativo, ou compor ação distinta, sob probatório suficiente”. Após rejeição dos embargos declaratórios oferecidos, manifestaram os autores recurso extraordinário com argüição de relevância, convertido ipso iure em especial, alegando violados os arts. 1.139, 632, CC, 967 a 977, CPC, e 65 da Lei nº 5.504/64 (Estatuto da Terra), além de divergência jurisprudencial com julgados do Supremo Tribunal Federal que sufragaram tese no sentido da impossibilidade de divisão de gleba em quinhões inferiores ao módulo rural. Sustentam, em síntese, que cada um dos autores detém 0,85% do total da área comum, o que corresponde a 5.142,5 m2; que o módulo rural mínimo para a região é de 20.000 m2, sendo, portanto, indivisível o imóvel de que se trata. E o é, segundo afirmam, não só por esse imperativo legal, mas também porque nas terras em questão existem jazidas de argila e a divisão importaria em tornar o imóvel impróprio ao seu destino. Argumentam, por outro lado, que mesmo fosse divisível a área, o procedimento previsto nos arts. 967 a 977, CPC, deveria necessariamente anteceder a venda. Aduzindo, por fim, que o Estatuto da Terra, porque norma de ordem pública, tem incidência imediata, regulando a situação de todos os imóveis rurais, mesmo daqueles havidos em condomínio cuja fonte de comunhão tenha sido anterior ao seu advento. Às razões de recurso acostaram os recorrentes parecer subscrito pelo ilustre civilista WASHINGTON DE BARROS MONTEIRO, elaborado em resposta à consulta formulada. Contra-arrazoado o apelo pelos réus alienantes e pela adquirente Tebas, restou admitido na origem, pelo que subiram os autos. Vindo-me conclusos, •••