Ação de rescisão contratual c/c reintegração de posse – Promessa de compra e venda de imóvel – Rescisão contratual – Retenção de 20% dos valores pagos e fruição – Acessões erigidas no imóvel – Ausênci

Apelação Cível n° 1.0231.08.125273-7/001 - Comarca de Ribeirão das Neves - 1º apelante(s): Leda Marlene Gomes e outro(a)(s) - 2º apelante(s): Marcelo Alves Magalhães - Apelado(a)(s): Leda Marlene Gomes e outro(a)(s), Marcelo Alves Magalhães, Terezinha Rosa de Jesus - Relator: Exmo. Sr. Des. Eduardo Mariné da Cunha - Data do Julgamento: 11/11/2010 - Data da Publicação: 07/12/2010 Ação de rescisão contratual c/c reintegração de posse - Promessa de compra e venda de imóvel - Rescisão contratual - Retenção de 20% dos valores pagos e fruição - Acessões erigidas no imóvel - Ausência de prova de má-fé - Indenização devida - Apuração do quantum - Liquidação de sentença por arbitramento. Segundo vasta jurisprudência desta Corte, em caso de rompimento de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa do promissário comprador, a retenção, pelo promitente vendedor, do valor equivalente a 20% dos valores pagos, revela-se suficiente para a compensação dos gastos efetuados com o empreendimento e as despesas do contrato, não incluída, contudo, a contraprestação pela fruição (aluguéis). A posse do imóvel pelo promissário comprador confere ao promitente vendedor o direito de receber daquele indenização pelo que deixou de receber a título de fruição durante o período em que o ocupou. ACÓRDÃO Vistos etc., acorda, em Turma, a 17ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, sob a Presidência do Desembargador Eduardo Mariné da Cunha, incorporando neste o relatório de fls., na conformidade da ata dos julgamentos e das notas taquigráficas, à unanimidade de votos, em dar provimento parcial à primeira apelação e negar provimento a segunda. Belo Horizonte, 11 de novembro de 2010. Des. Eduardo Mariné da Cunha - Relator VOTO Cuida-se de ação ordinária de rescisão de contrato c/c reintegração de posse proposta por Leda Marlene Gomes, Adão Sebastião Gomes Filho, Rosalina Conceição Gomes, Paulo Lúcio Costa, Ana Paula Gomes e Juliana Helena Gomes, em face de Marcelo Alves Magalhães e Terezinha Rosa de Jesus, alegando que firmaram com os requeridos, em 26.02.1998, instrumento particular de promessa de compra e venda, cujo objeto é o lote n. 06, da quadra n. 05, do Bairro Everest, em Ribeirão das Neves, tendo sido avençado o preço de R$10.500,00. Disseram que os requeridos, não conseguindo cumprir o acordado, renegociaram o saldo devedor de R$ 7.905,40, em 07.08.2000, obrigando-se ao pagamento de 47 prestações mensais e sucessivas de R$ 168,20, vencíveis a partir de 16.10.2000, a serem corrigidas anualmente, pelo IGP-M. Verberaram que os réus quitaram apenas 10 dessas parcelas, estando inadimplentes em relação às outras 37, todas já vencidas. Aduziram que, mesmo notificados para quitarem o seu débito, os réus quedaram-se inertes, o que justifica a rescisão contratual e a retomada do imóvel. Pediram que fosse rescindido o contrato de promessa de compra e venda, bem como que fosse determinada a sua reintegração na posse do imóvel objeto da avença. Juntaram os documentos de f. 05-21. Em sua defesa (f. 27-29), o primeiro requerido, assistido pela Defensoria Pública, aduziu que jamais teve a intenção de descumprir o contrato, tendo se tornado inadimplente, apenas, em virtude de haver ficado desempregado, fato que o impossibilitou de continuar arcando com o pagamento das prestações. Asseverou que suas condições financeiras lhe permitiam arcar com o pagamento de uma parcela mensal de apenas R$ 180,00. Pediu a improcedência dos pedidos e requereu lhe fossem concedidos os benefícios da assistência judiciária gratuita. Juntou os documentos de f. 30-31. Às f. 32-37, o primeiro réu aviou reconvenção, asseverando fazer jus à restituição de 90% das prestações pagas, sob pena de enriquecimento ilícito dos autores reconvindos. Asseverou ter construído no lote de terreno, objeto da avença, três casas, com o valor aproximado de R$ 60.000,00, fazendo jus à retenção e indenização por tais benfeitorias/acessões. Renovou o pedido de gratuidade judiciária. A segunda ré, embora devidamente citada, não ofereceu resposta (cfr. certificado à f. 52). Às f. 39-43, os autores reconvindos apresentaram contestação à reconvenção, aduzindo que o reconvinte agiu de má-fé, pois adquiriu um lote de terreno no valor de R$ 10.500,00, deixou de honrar o pagamento do preço ajustado, alegando ausência de condição financeira, mas erigiu construções de valor seis vezes maior. Asseveraram que o reconvindo, sem cumprir o que foi pactuado, usufruiu do imóvel por aproximadamente 10 anos, devendo, assim, responder pelo pagamento da quantia equivalente a 1% do valor do contrato, por mês, até a efetiva entrega do imóvel, sem prejuízo da retenção de 20% das prestações pagas. Coligiu jurisprudência, no intuito de corroborar suas razões. Os autores apresentaram impugnação, às f. 44-45. Às f. 46-50, o primeiro réu reconvinte impugnou a contestação à reconvenção. Foi expedido mandado e avaliação das acessões erigidas no imóvel, cujo auto está acostado à f. 60. Às f. 61-62, os autores reconvindos impugnaram a avaliação efetuada pelo oficial de justiça, asseverando que o lote de terreno, juntamente com as acessões, não possuiria valor superior a R$ 40.000,00. Em manifestação de f. 64, o réu reconvinte, por sua vez, concordou com a avaliação do oficial (R$60.000,00). Em sentença proferida às f. 70-74, o magistrado primevo julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, para rescindir o contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes e reintegrar os autores na posse do imóvel, mediante a restituição de 90% das prestações pagas pelo réu, devendo, ainda, indenizar as benfeitorias erigidas no imóvel, pelo valor que vier a ser apurado em sede de liquidação por arbitramento. Condenou os réus ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, arbitrado em 10% sobre o valor da causa. Suspendeu a exigibilidade de tais verbas, em relação ao primeiro réu, em virtude da gratuidade judiciária que lhe foi concedida. Às f. 76-82, os autores interpuseram apelação, aduzindo que, em razão dos 12 anos de ocupação do imóvel por parte dos réus, o percentual de retenção deveria ser majorado para 20%, além de lhes ser imputada a obrigação de arcar com o pagamento de 1% ao mês, sobre o valor total do contrato, a título de fruição. Repisou que os réus agiram de má-fé, ao deixarem de quitar o preço do lote, alegando ausência de condição financeira e erigindo construções de valor seis vezes maior, não fazendo jus, portanto, à indenização pelas benfeitorias/acessões. O primeiro réu também apelou (f. 85-89), insurgindo-se contra o tópico do “decisum” que determinou que o valor das acessões a serem indenizadas fosse apurado em liquidação de sentença. Asseverou não haver qualquer controvérsia a respeito, devendo prevalecer a avaliação de R$ 60.000,00, proferida pelo oficial de justiça, à f. 60. Foram apresentadas contrarrazões pelo primeiro réu, às f. 90-95 e pelos autores, às f. 97-100. Conheço de ambos os recursos, vez que próprios, tempestivos e regularmente processados, estando o primeiro devidamente preparado e o segundo dispensado de preparo, por litigar o primeiro réu sob o pálio da justiça gratuita. Sabe-se que a inexecução voluntária do contrato ocorre quando o obrigado deixa de cumprir, dolosa ou culposamente, prestação devida, sem a dirimente do caso fortuito ou força maior, devendo, por isso, responder por perdas e danos (RT, 493/210, 435/72, 451/190, 491/77 e 493/196), representados, “in casu”, por um percentual objeto de retenção. Na hipótese “sub judice”, os promissários compradores do imóvel deram causa à rescisão do contrato celebrado com os promitentes vendedores, posto que incontroversa a sua inadimplência, que, inclusive, restou confessada na contestação. Logo, é induvidoso que eles não cumpriram com as obrigações decorrentes do contrato de promessa de compra e venda celebrado com os autores e, por isso, devem suportar os ônus de sua inadimplência. Sobre o tema, a autorizada Maria Helena Diniz (“in” \"Código Civil Anotado\", São Paulo, Saraiva, 2ª ed., 1996, p. 679), anota: \"A cláusula penal é um pacto acessório pelo qual as próprias partes contratantes estipulam, de antemão, pena pecuniária ou não contra a parte infringente da obrigação, como consequência de sua inexecução culposa ou de seu retardamento, fixando, assim, o valor das perdas e danos e garantindo o exato cumprimento da obrigação principal\" (RT, 505:224, 543:161, 304:250 e 525, 208:268, 226:377, 228:447, 235:234, 239:266 e 172:138; RF, 146:254 e 120:18; AJ, 10:1144; Adcoas, n. 78.630 e 77.991, 1981; JB, 158:250, 150:312 e 166:256; EJSTJ, 3:69; STF, Súmula 616).\" Segundo vasta jurisprudência desta Corte, em caso de rompimento de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa do •••