O inadimplemento do promitente comprador: Prescrição da pretensão da cobrança, da resolução do contrato e prescrição aquisitiva (usucapião) requerida pelo promitente comprador inadimplente

Muita celeuma se verifica em torno dos prazos prescricionais envolvendo o inadimplemento das obrigações decorrentes do compromisso de compra e venda. Posta desta maneira a questão, vou tentar colocar ordem no mistifório jurisprudencial em razão da mais absoluta inexistência de firme posição pretoriana em alguns pontos que envolvem a tormentosa questão. Começo da indagação mais simples por não envolver raciocínio elaborado: qual o prazo para exercer a pretensão de cobrar ou executar as parcelas inadimplidas pelo promitente comprador? A resposta se dá com simplicidade jurídica: é de se aplicar a norma insculpida no artigo 206, § 5º, I, do Código Civil, segundo o qual prescreve em cinco anos a pretensão de cobrança de dívidas líquidas constante de instrumento público ou particular, contado o prazo a partir dos respectivos vencimentos. Neste sentido: TJSP - 0010146-10.2009.8.26.0318 - Apelação - Relator: João Pazine Neto - Comarca: Leme - Órgão julgador: 3ª Câmara de Direito Privado - Data do julgamento: 29/03/2011 - Data de registro: 30/03/2011 - Outros números: 101461020098260318 - Cobrança Compromisso de compra e venda. Prazo prescricional de cinco anos, nos termos do artigo 206, § 5º, I, do Código Civil, contado dos vencimentos das respectivas parcelas não adimplidas. Cláusula de vencimento antecipado da dívida. Irrelevância para a ação em que se busca a cobrança das parcelas vencidas. Sentença reformada para se contar a prescrição a partir do vencimento de cada uma das parcelas. Aplicação do artigo 515, § 3º, do CPC. Recurso provido em parte. Ultrapassada a clareza inicial do tema, sabe-se que ao promitente comprador impossibilitado de cumprir a sua obrigação, mesmo inadimplente, permite-se requerer a resolução do contrato e “reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem” (Súmula 1 do TJ/SP). Neste caso, a par de diversas interpretações, é preciso observar que a devolução das parcelas pagas só é possível depois da resolução do contrato, uma vez que aquela é mera consequência lógica desta, “tanto que é determinada mesmo sem pedido expresso •••