Contrato de compra e venda não garante propriedade do imóvel

Kênio de Souza Pereira*

BDI nº 22 - ano: 2011 - (Comentários & Doutrina)

Mais de 10% dos imóveis estão irregulares, correndo o dono risco de perdê-lo

Milhares de proprietários de imóveis correm o risco de ter grandes problemas com a transferência de seu patrimônio para os herdeiros, quando ocorrer a sucessão, podendo até perder sua propriedade por não terem a escritura de compra e venda registrada no Cartório de Registro de Imóveis. Consiste num equívoco pensar que a propriedade está segura com base apenas no Contrato de Promessa de Compra e Venda, porque este documento particular não impede que o imóvel seja vendido duas ou três vezes e nem que seja penhorado por causa de uma dívida do vendedor, que continua a figurar como proprietário, para fins legais, no Cartório de Registro de Imóveis.
O Código Civil de 2002 confirma no artigo 1.245 que, enquanto não se registrar a escritura, o alienante continua a ser considerado dono do imóvel.
Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
§ 1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.
§ 2º Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.
Desde 1916, o Código Civil, no artigo 530 já determinava a obrigação prevista no atual artigo 1.245 do Código Civil, o qual impõe que a propriedade do imóvel se adquire pela transcrição da escritura pública de compra e venda lavrada no Cartório de Notas, que deve ser registrada no competente Cartório de Registro de Imóveis. A acessão, a usucapião e a herança são outras formas de aquisição do imóvel, mas de qualquer maneira a comerciali-zação dele sempre dependerá da regularidade de sua documentação no Cartório de Registro de Imóveis, bem como na Prefeitura, especialmente quanto às áreas do terreno e da edificação.
Profissionalismo reduz riscos de prejuízos
Diante da falta de regularização no Cartório de Registro de Imóveis, caso o vendedor sofra uma ação de execução por uma dívida, haverá risco do credor/autor da ação requerer a penhora do imóvel negociado e, consequentemen-te, tentará leiloá-lo para receber seu crédito. Nesse caso, o comprador que dormiu no ponto e não registrou, suportará elevados gastos judiciais, pois terá que contratar um advogado para postular Embargos de Terceiros para tentar convencer o Juiz de que o imóvel não mais pertence ao vendedor.
O fato do comprador raramente efetuar negócios imobiliários, o excesso de confiança, aliado ao desconhecimento das complexidades que envolvem uma compra e venda do imóvel, criam situações que deixam a propriedade numa situação de risco que perdura por anos, sendo comum os herdeiros descobrirem os problemas somente na abertura do inventário, após o falecimento do dono.
Muitos confundem a função do corretor de imóveis, que tem como principal objetivo aproximar o comprador do vendedor, ajustando os pontos de interesse, visando promover o fechamento do negócio, pois ao eliminar os pontos divergentes, faz por merecer seus honorários pela intermediação que é concluída mediante a assinatura do contrato de promessa de compra e venda.
Enganam-se aqueles que pensam que o corretor de imóveis tem a obrigação de aprofundar-se na situação jurídica das partes e do imóvel, além do seu alcance técnico. Cabe a um advogado especializado analisar situações jurídicas mais complexas que afetam a compra, tais como: ações de cobrança, execução judicial sobre o imóvel ou sobre o vendedor, penhora, alienação fiduciária, hipoteca, usufruto, adjudicação, dívidas fiscais, trabalhistas, usucapião, contratos de diversos tipos, impedimentos quanto à capacidade das pessoas, inventários, alvarás, etc.
O imóvel é considerado o investimento mais seguro do mundo, mas requer determinados procedimentos para que o vendedor e/ou comprador não sejam surpreendidos com problemas. A maior parte dos prejuízos que geram milhares de processos judiciais decorre da postura do comprador ou vendedor negociar o imóvel, que envolve, muitas vezes, toda a poupança de uma vida, sem qualquer assessoria isenta, como se estivesse comprando uma peça de roupa. O problema é que essa mercadoria, quando tem defeito, é difícil de trocar e a sua regularização via processo judicial custa em torno de 15 a 30% do preço do bem. A assessoria jurídica visa proteger a parte que a contrata, de maneira a evitar o fechamento de um negócio com risco acima do aceitável.............

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