Locação por prazo indeterminado e prorrogação da fiança até a entrega das chaves – Impossibilidade do fiador renunciar ao direito de exonerar-se da fiança

Comentário: O contrato de locação prorrogado por prazo indeterminado mantém suas garantias, exceto se o próprio instrumento previa a extinção destas garantias (entre as quais se inclui a fiança): esta disposição encontra-se no artigo 39 da Lei de Locações, recentemente alterado pela Lei 12.112 de 2009. Ou seja, o fiador continua responsável pelo contrato prorrogado por prazo indeterminado, exceto se houver disposição específica que o libere da obrigação. Nestas situações, o fiador deve liberar-se da obrigação por meio de ação judicial ou de notificação (este ponto ainda é discutido nos Tribunais). Ainda, a decisão analisada estabeleceu que o fiador não pode, no contrato de locação, abrir mão do direito de se liberar de sua obrigação caso o contrato seja prorrogado por prazo indeterminado. Este ponto é importante, na medida em que, de fato, quaisquer disposições contratuais neste sentido são abusivas, uma vez que a fiança deve ser interpretada de maneira restritiva, nos termos do artigo 819 do Código Civil. Locação. Despejo e cobrança. Despejo prejudicado com a devolução do imóvel. Ação procedente em relação ao locatário e casal de fiadores. Apelação dos fiadores. Aplicação do art. 39 da Lei 8.245/91. com a nova redação dada pela Lei 12.112/09. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação n° 990.10.227656-2, da Comarca de São Paulo, em que são apelantes Sebastião Claro Barbosa e Adalgisa Costa Claro sendo apelado Antonia Montalvão. Acordam, em 36ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: \"Deram provimento em parte ao recurso. v. u.\", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão. O julgamento teve a participação dos Desembargadores Romeu Ricupero (Presidente), Jayme Queiroz Lopes e Arantes Theodoro. São Paulo,11 de novembro de 2010. Romeu Ricupero, Presidente e Relator VOTO Locação. Despejo e cobrança. Despejo prejudicado com a devolução do imóvel. Ação procedente em relação ao locatário e casal de fiadores. Apelação dos fiadores. Aplicação do art. 39 da Lei 8.245/91. com a nova redação dada pela Lei 12.112/09. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado. Jurisprudência do STJ. Renúncia à exoneração da fiança. Inadmissibilidade. E defeso ao fiador renunciar ao direito de exonerar-se da fiança, eis ser de ordem pública a norma contida no artigo 1.560 do CC de 1916. O ajuizamento de ação de despejo cumulada com cobrança do débito independe da comprovação da propriedade do imóvel locado. Apelação provida em parte, para se reconhecer a exoneração da fiança a partir da data da notificação. RELATÓRIO. Trata-se de apelação interposta por Sebastião Claro Barbosa e Adalgisa Costa Claro (fls. 174/191) contra a r. sentença de fls. 163/169, da lavra da MMª Juíza Carmen Lúcia da Silva, cujo relatório adoto, que julgou prejudicado o pedido de despejo, tendo em vista que o locatário Amaro Manoel de Souza realizou a entrega das chaves em 29/03/2007. Bem como julgou procedente o pedido de cobrança que lhes move Antonia Montalvão, para condenar os três réus (locatário e o casal de fiadores) ao pagamento dos aluguéis, IPTU e demais encargos da locação vencidos e vincendos até a data da efetiva desocupação do imóvel. Os apelantes alegam: a) infração ao art. 283 do CPC, eis que teriam sido condenados ao pagamento de aluguéis decorrentes de relação contratual da qual não participaram, visto que a própria apelada confessa na petição inicial que o contrato foi aditado e a esse aditamento os fiadores não anuíram; b) violação ao art. 819 do Código Civil, visto que a conclusão de que a fiança perdurará até a entrega das chaves está divorciada da moderna jurisprudência; c) infração aos arts. 139, 147, 421 e 422 do CC, isto porque o contrato foi aditado após a venda do imóvel; d) necessidade de interpretação limitada da súmula 214/STJ; e) violação ao art. 835 do CC ao não validar a exoneração da fiança por simples notificação; f) cerceamento de defesa ao não permitir que se provasse que a autora infringiu disposição contratual ao autorizar que o locatário permanecesse no imóvel, embora interditado, transformando o contrato em residencial, posto que o locatário passou a residir no imóvel. Preparado (fls. 192/193), o recurso, que é tempestivo, foi recebido (fl. 198) e respondido (fls. 205/213). FUNDAMENTOS. A r. sentença assentou que: a) \"quanto à fiança, não constou do contrato de locação cláusula específica delimitando o período da garantia. Logo, a teor da cláusula 18ª do referido contrato, permanece a obrigação solidária dos co-réus Sebastião Claro Barbosa e Adalgisa Costa Claro, nos termos do artigo 37 e 40, inciso V, ambos da Lei n.° 8.245/91. Aliás, aditamento do contrato não houve, de modo que à hipótese não se aplica a Súmula 214 do STJ, que reza: O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu\"\"; b) \"quanto à notificação extrajudicial promovida pelos fiadores à locadora, •••