Conjunto de casas geminadas não podem formar um condomínio edilício

ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.266-6/2, da Comarca da CAPITAL, em que são apelantes MÁRIO AMÉRICO PEREZ HUERTAS e OUTROS e apelado o 14º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS da referida Comarca. ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em negar provimento ao recurso, de conformidade com os votos do Desembargador Relator e do Desembargador Revisor que ficam fazendo parte integrante do presente julgado. Participaram do julgamento, com votos vencedores, os Desembargadores MARCO CÉSAR MÜLLER VALENTE, Presidente do Tribunal de Justiça, em exercício, e REIS KUNTZ, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça, em exercício. São Paulo, 16 de março de 2010. (a) MUNHOZ SOARES, Corregedor Geral da Justiça e Relator VOTO REGISTRO DE IMÓVEIS – Dúvida julgada procedente – Registro de instituição, especificação e convenção de condomínio edilício negado – Ausência de partes efetivamente comuns – Imóvel em que edificadas duas casas geminadas, tendo cada qual acesso direto ao logradouro público e numeração própria – Condomínio edilício não caracterizado – Recurso não provido. Trata-se de apelação interposta por Mário Américo Perez Huertas, René Novaes Mesquita e Michelle Porto Mesquita contra sentença que, em dúvida suscitada pelo 14º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital, manteve a recusa do registro de instituição, especificação e convenção de condomínio do empreendimento denominado ‘Residencial Izar’, relativo ao imóvel matriculado sob n° 193.672, visto que as residências ali edificadas são independentes entre si, não caracterizando condomínio edilício. Os apelantes sustentaram que na Apelação Cível n° 155-6/9, da Comarca de Americana, com julgado proferido em 25.03.2004, o Egrégio Conselho Superior da Magistratura considerou o terreno como propriedade comum e somente as áreas edificadas como propriedade privativa, sendo certo que referido entendimento deve ser aplicado ao presente caso, tendo em vista a semelhança entre as duas hipóteses. Aduziram que a legislação não utiliza o conceito de áreas para configurar o condomínio edilício, mencionando o termo ‘partes’ para qualificá-las como de uso comum ou privativo, não cabendo, pois, ao Julgador fazê-lo. Afirmaram que a proibição de desdobro constante do alvará e ‘habite-se’ expedidos pela Municipalidade cria, por si só, a figura do condomínio. Acrescentaram que o empreendimento foi aprovado pela Prefeitura, tendo um único acesso ao logradouro público, o que não foi considerado, estando, ademais, amparado pelo Estatuto da Cidade. Alegaram que o empreendimento atendeu às exigências legais e aos precedentes do Egrégio Conselho Superior da Magistratura, tendo sido requerida inclusive, como preliminar, a averbação da edificação. Sustentaram, ademais, que a recusa de registro em tela lhes causará enorme prejuízo financeiro. A Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso. É o relatório. Ressalte-se, em primeiro lugar, que para o registro da instituição e o da convenção do condomínio edilício exige-se a prévia averbação da edificação, conforme previsto nos itens 211 e 213, do Capítulo XX, das Normas de Serviços da Corregedoria Geral da Justiça, na medida em que, sem construção, não existem unidades autônomas que possam ser individualizadas e discriminadas. Na hipótese dos autos, as duas casas de dois pavimentos, com área construída de 100,40m² cada uma, edificadas no imóvel em exame, já se encontram averbadas, conforme se verifica da matrícula de fls.31. A presente apelação não comporta, porém, provimento. De acordo com a documentação que instruiu o pedido inicial, em especial as plantas de fls.64/65, as duas residências edificadas sobre o imóvel da apelante possuem acessos independentes para a via pública, ostentam numerações autônomas (n° 115 e 119 da Rua Izar) e não possuem verdadeira área de uso comum, estando inequivocamente caracterizada a intenção de simular suposto condomínio inexistente com o claro intuito de tangenciar a restrição urbanística evidenciada no alvará de aprovação e execução de reforma, expedido pela Prefeitura Municipal, que consiste ‘in casu’ na vedação de desdobro em lotes independentes (fls.26). Impertinente, pois, a alegação de que, ao prever o condomínio edilício, a lei não se referiu a ‘áreas’ comuns, mas sim a ‘partes’ comuns do imóvel, visto que, de acordo com o artigo 1.331, §2º, da Lei 4.591/64, são partes comuns e indivisíveis, dentre outras, o acesso ao logradouro público, que ‘são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente ou divididos’ e, na hipótese vertente, restou incontroverso, como visto, que as duas casas projetadas para o imóvel em comento possuem acesso independente à via pública, recebendo cada qual numeração própria no logradouro. Ausente o requisito do acesso comum a ser utilizado pelos condôminos, tal é o quanto basta para que não se caracterize o •••