Despejo por denúncia vazia – Propriedade do imóvel como matéria de defesa do locatário – Efeito suspensivo da apelação oposta contra a sentença que decreta o despejo

Comentário: A decisão trata, essencialmente, dos efeitos do recurso de apelação sobre as sentenças lançadas em ações que digam respeito à locação de imóveis urbanos (revisionais, renovatórias, despejo, etc), e da distinção entre as figuras do proprietário do imóvel e do locador. O artigo 58 da Lei 8.245/91 estabelece claramente que este recurso terá efeito apenas devolutivo sobre a sentença, o que permite sua execução provisória: os Tribunais por vezes dão à apelação também o efeito suspensivo, mas apenas em situações excepcionais. Por outro lado, é essencial estabelecer que a figura do locador não se confunde com a do proprietário do imóvel alugado. A Lei de Locações não exige que o locador seja proprietário do imóvel para que o contrato de locação seja válido, sendo que a questão da propriedade é relevante apenas para possibilitar o despejo do imóvel em algumas situações, previstas no art. 60 da Lei. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos do Apelação nº 0015889-44.2008.8.26.0606, da Comarca de Suzano, em que é apelante MG de Suzano Loterias Ltda. sendo apelado Miguel Angelo Caporrino. Acordam, em 31ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: \"Rejeitadas as preliminares, negaram provimento, nos termos que constarão do acórdão. V. U.\", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão. O julgamento teve a participação dos Exmo. Desembargadores Paulo Ayrosa (Presidente) e Francisco Casconi. São Paulo, 15 de fevereiro de 2011. Adilson de Araujo, Relator VOTO Processual Civil e Civil. Locação de imóvel urbano comercial. Ação de despejo (denúncia vazia). Advento do termo “ad quem” contratual. Cerceamento de defesa. Inocorrência. Preliminar rejeitada. As questões postas ao crivo do douto sentenciante cingiam-se à matéria preponderantemente de direito, sendo que mesmo os aspectos fáticos da demanda estavam suficientemente elucidados, prescindindo, pois, da reclamada dilação probatória. Inocorreu a alardeada violação do devido processo legal. PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. LOCAÇÃO DE IMÓVEL URBANO COMERCIAL. AÇÃO DE DESPEJO (DENÚNCIA VAZIA). ADVENTO DO TERMO “AD QUEM” CONTRATUAL. PROCEDÊNCIA. NECESSIDADE. APELO RECEBIDO SOMENTE NO EFEITO DEVOLUTIVO. EFEITO SUSPENSIVO. DESCABIMENTO. INTELECÇÃO DO ART. 58, INC. V, DA LEI Nº 8.245/91. REJEITADO O PLEITO PRELIMINAR. Nos termos do art. 58, inc. V, da Lei n° 8245/91, o recurso de apelação interposto contra sentença proferida em ação decorrente de contrato de locação imobiliária urbana não comporta, de regra, a suspensividade, devendo, portanto, ser recebido exclusivamente no efeito devolutivo. PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. LOCAÇÃO DE IMÓVEL URBANO COMERCIAL. AÇÃO DE DESPEJO. ADVENTO DO TERMO “AD QUEM” CONTRATUAL. TITULARIDADE DOMINIAL. DESNECESSIDADE. APELO DO LOCATÁRIO IMPROVIDO. Como é de todos consabido, nas ações decorrentes de contrato de locação imobiliária urbana, salvo específicas exceções expressamente positivadas, a legitimidade ativa, ou passiva, conforme seja o caso, não é mensurada e sequer aquilatada pela titularidade dominial. Não é ocioso lembrar que a relação jurídica “ex locato” é de direito pessoal e, por isso, dispensa a prova da propriedade do imóvel dado em locação, sendo suficiente que o locador tenha a posse direta e a transmita ao locatário. PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. LOCAÇÃO DE IMÓVEL URBANO COMERCIAL. AÇÃO DE DESPEJO (DENÚNCIA VAZIA). ADVENTO DO TERMO “AD QUEM” CONTRATUAL. INTELECÇÃO DO ART. 56, “CAPUT” E PARÁGRAFO ÚNICO, DA LEI Nº 8.245/91. PRORROGAÇÃO DA AVENÇA POR PRAZO INDETERMINADO. CABIMENTO. CONTINUIDADE DA LOCAÇÃO. FACULDADE DO LOCADOR. NOTIFICAÇÃO PREMONITÓRIA. DEMONSTRAÇÃO. MOTIVAÇÃO DA RETOMADA. DESNECESSIDADE. APLICAÇÃO DO PRINCÍPIO “PACTA SUNT SERVANDA”. APELO DO RÉU IMPROVIDO. O acervo probatório coligido nestes autos demonstrou que ocorreu o advento do termo contratual, sem que as partes contraentes diligenciassem da forma pactuada e nos termos da legislação de regência, a renovação da avença. Assim, era imperiosa a procedência do pedido de despejo. A regra é a de que, findo o prazo contratual, o vínculo locatício cessa de pleno direito, e isto, independentemente de notificação ou denúncia da locação. Trata-se de ação de despejo por de imóvel locado para fins comerciais, ajuizada pelo locador MIGUEL ÂNGELO CAPORRINO em face da locatária MG DE SUZANO LOTERIAS LTDA., sob a arguição de que, não tendo a inquilina exercitado o direito à pretensão renovatória, e, levando-se em conta o advento do termo, não mais lhe conveio prosseguir com a avença ex locato (fls. 02/04). Por r. sentença, cujo relatório adoto, julgou-se procedente a ação para: a.) declarar rescindido o contrato de locação; b.) condenar a ré a desocupar o imóvel no prazo de quinze dias, sob pena de desocupação compulsória; e, c.) - em razão da sucumbência, a ré foi condenada, ainda, a efetuar o pagamento das custas e despesas processuais, além de honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa (fls. 174/176). A locatária opôs embargos de declaração (fls. 183/185), que foram conhecidos, porém, rejeitados (fls. 186/188). Inconformada, recorre a ré. Inicialmente pleiteia a concessão do efeito suspensivo. Depois, ainda em sede preliminar, clama pelo reconhecimento da ocorrência de cerceamento de defesa, arguindo ser imperiosa a dilação probatória. Traz jurisprudência. No tocante ao mérito, alega, em síntese, que o MM. Juiz decidiu em descompasso com o Direito e com as provas dos autos. Afirma que o autor não fez prova da titularidade dominial do imóvel; e, que houve renovação locatícia por acordo verbal. Aduz a existência de litisconsórcio necessário. Por fim, sustenta ter realizado benfeitorias no imóvel. Quer, pois, o acolhimento do apelo, para o fim de se anular a r. sentença, determinando-se a remessa dos autos à Vara de origem para a realização das provas necessárias; e, subsidiariamente, clama pela reforma do r. decisum, julgando-se improcedente a ação de despejo, com inversão do ônus sucumbencial (fls. 192/203). Preparado (fls. 221/223), o recurso foi recebido apenas no efeito devolutivo (fls. 224), processado e contrariado (fls. 236/238). É o relatório. A existência da relação locatícia celebrada entre as partes resulta incontroversa, haja vista o suficiente acervo probatório coligido nestes autos. Adicione-se a isso o fato de que, em momento algum, no iter processual, qualquer das partes a negou. Aliás, toda a defesa a ré se resume na alegação da ocorrência de cerceamento de defesa, sob o arrazoado de que •••