Responsabilidade do fiador – Contrato de locação prorrogado por prazo indeterminado

Comentário: A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça entende que o fiador continua responsável pelas dívidas decorrentes de contrato de locação até a entrega das chaves, nos termos do artigo 39 da Lei de Locações, desde que haja previsão contratual expressa neste sentido, mesmo que o contrato seja prorrogado por prazo indeterminado. Nestas situações, o fiador deve notificar o locador de que pretende se desonerar do encargo, permanecendo responsável pelos 120 dias seguintes à notificação, nos termos do artigo 40, X, da mesma Lei (caso em que o locador poderá exigir novo fiador). A decisão sob estudo responsabilizou o fiador, sem considerar a necessidade de haver cláusula prorrogando a garantia até a efetiva entrega das chaves, como exige a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. Entendemos, entretanto, que não há reparo a ser feito quanto ao acórdão: a permanência da garantia fiduciária, nos contratos de locação prorrogados por prazo indeterminado, decorre diretamente do disposto no artigo 39 da Lei de Locações. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos do Apelação nº 9276040-08.2008.8.26.0000, da Comarca de São Paulo, em que é apelante Fumico Kamada sendo apelados Marcelo Meschino e Michele Meschino Junior. Acordam, em 31ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: \"Negaram provimento ao recurso. V. U.\", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão. O julgamento teve a participação dos Exmo. Desembargadores Paulo Ayrosa (Presidente sem voto), Adilson de Araujo e Francisco Casconi. São Paulo, 15 de fevereiro de 2011. Antonio Rigolin, Relator VOTO Locação. Ação de cobrança de aluguéis e encargos. Fiadora. Contrato por prazo determinado que se prorrogou automaticamente. Responsabilidade pelas obrigações até a efetiva entrega das chaves. Prevalecimento. Procedência reconhecida. Recurso improvido. O fato de a locação ter sido inicialmente contratada por prazo determinado não determina a extinção da responsabilidade do fiador ao fim desse prazo, pois ela, nos termos do artigo 39 da Lei 8.245/01, subsiste até o termo contratual. A prorrogação automática do contrato, operada por incidência do artigo 47 da Lei nº 8.245/91, que implicou simples continuidade dele, faz com que a responsabilidade permaneça íntegra. Locação. Ação de cobrança de aluguéis e encargos. Fiança. Morte do cônjuge. Alegação de nulidade pela ausência de habilitação dos herdeiros. Inadmissibilidade. Hipótese em que não houve mera aquiescência, mas efetiva prestação de fiança por ambos os cônjuges, assumindo responsabilidade solidária. Hipótese de litisconsórcio facultativo, a ensejar a possibilidade da desistência parcial da ação. Recurso improvido. Não se tratando de simples aquiescência do cônjuge, mas de efetiva prestação de fiança por ambos, que assumiram solidariamente a responsabilidade pelas obrigações do locatário, a morte de um deles não impede que o credor exija a integralidade da dívida tão somente do outro. No caso, vinda aos autos a notícia do falecimento de um dos fiadores, nada impedia a desistência da ação em relação a seus sucessores, e a continuidade do processo em relação ao outro, por se tratar de litisconsórcio facultativo. Locação. Reparação pelos danos causados ao imóvel durante o período da locação. Alegação de desgaste natural em razão do longo período de locação. Prova suficiente para a convicção quanto à responsabilidade do locatário ou do responsável solidário pela reparação das avarias encontradas após a desocupação do imóvel. Parcial procedência mantida. Recurso improvido. Os elementos de prova são suficientes para o convencimento de que o imóvel foi entregue ao locatário em perfeitas condições e retomado pelos locadores com danos provocados durante o período em que vigorou a relação locatícia, que não se relacionam simplesmente ao uso normal, mas sim, à má conservação, justificando, portanto, o direito à reparação reclamada. 1. Trata-se de ação de cobrança de aluguéis e encargos proposta por MARCELO MESCHINO e MICHELE MESCHINO JUNIOR em face de FUMICO KAMADA. A r. sentença, cujo relatório se adota, julgou parcialmente procedente o pedido e, assim, condenou a ré ao pagamento dos aluguéis e encargos descritos na inicial, valores a serem corrigidos até a data do efetivo pagamento pela tabela prática do Tribunal de Justiça, e da verba indenizatória por danos causados pelo locatário ao imóvel, no valor correspondente a 20% daquilo que foi pleiteado pelos autores (R$ 64.000,00), também corrigido a partir do ajuizamento desta demanda pela mesma tabela, acrescidos de juros de mora na ordem de 1%, a contar da citação; além das verbas de sucumbência. Inconformada, apela a vencida alegando que a sua responsabilidade, como fiadora, findou em 19 de agosto de 2.001, não havendo qualquer cláusula no contrato prevendo a extensão da fiança na hipótese de prorrogação da locação. Também alega a ocorrência de prescrição, pois já transcorrido o prazo previsto pelo artigo 206, § 3º, inciso I, do Código Civil. Aponta, ainda, a ocorrência de nulidade ante a ausência de habilitação dos herdeiros do fiador falecido. Por fim, alega que não há razão para prevalecer a condenação ao pagamento das verbas indenizatórias pelos danos causados ao imóvel, na medida em que o entregou em perfeito estado, apresentando apenas um desgaste natural relacionado ao uso prolongado, além do •••