Copropriedade – Venda de quinhão do bem condominial – Inobservância do direito de preferência de condômino interessado – Anulação do negócio – Prazo decadencial

Comentário: Quando há um condomínio indiviso deve-se respeitar o direito de preferência dos demais coproprietários caso algum condômino decida alienar sua cota parte. O condômino que não ofertar aos demais coproprietários ou caso tenha oferecido, mas não possua manifestação expressa destes do desinteresse em adquirir parte do imóvel, o negócio firmado com terceiros poderá ser anulado. De acordo com o artigo 504 do Código Civil, o condômino do imóvel indivisível não pode alienar a sua quota-parte a terceiros sem dar direito de preferência aos demais coproprietários. Assim, o condômino que não teve conhecimento da venda, poderá depositar o valor do bem em juízo e requerer a parte alienada a terceiros. O prazo para realizar este requerimento judicial é de 180 dias, sob pena de decadência. O aludido prazo é contado em regra a partir do registro do imóvel e/ou, de acordo com o caso concreto, da ciência da venda. De igual forma, no que tange à alienação de um bem de ascendente para descendente, sem anuência dos demais descendentes, o negócio jurídico poderá ser anulado, por caracterizar adiantamento de legitima. No entanto, caso o ascendente, através de uma simulação, aliene o imóvel a um terceiro e este posteriormente venda o imóvel para o descendente, a venda poderá ser anulada, caso um descente que se sinta prejudicado pleiteie a anulação da compra e venda judicialmente. Apelação Cível n. 2008.023454-0, de Orleans Relator: Des. Ronei Danielli Apelação Cível. Ação de anulação de ato jurídico. Venda de quinhão de bem condominial. Inobservância do direito de preferência da condômina interessada. Anulação do percentual alienado. Parte do quinhão vendido a terceiro, repassado por este a um dos filhos da vendedora, cinco anos após a avença original. Configuração de venda a descendente por interposta pessoa. Anulabilidade que se impõe. Impossibilidade de venda de área, consubstanciada em condomínio pro indiviso, com respectiva delimitação. Recurso do réu conhecido e desprovido. Recurso da autora conhecido e provido. 1. Da totalidade do quinhão alienado a terceiro, parte deve ser anulada porque retorna ao patrimônio de um dos filhos da condômina (ascendente) alienante, configurando venda a descendente por interposta pessoa. 2. Do remanescente, repassado a outro adquirente, dessa vez terceiro em relação ao condomínio, o negócio jurídico não pode prevalecer, uma vez desrespeitado o direito de preempção da condômina interessada que, depositando o preço, poderá adjudicar o quinhão litigado. 3. Quanto ao prazo decadencial aplicável na espécie, na primeira hipótese - anulação de venda a descendente por interposta pessoa,tem-se o prazo de dois anos, a contar da data em que se concluiu o negócio jurídico anulável, ou seja, da data em que se fechou o ciclo com a transmissão dominial ao filho da alienante. No segundo caso - anulação pela não observância da preferência do condômino, conta-se o prazo decadencial de seis meses (já que realizada a venda na vigência do Código Civil de 1916) a partir da ciência inequívoca do negócio jurídico praticado. Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível n. 2008.023454-0, da comarca de Orleans (Vara Única), em que são apte/apdo Olinda Bagio Boeger e Luiz Boeger, e apdo/apte Maria Turazi Bagio, Marcelino Turazi Bagio, Batista Turazi Bagio, Nilton Werner e Márcia Fombomel Werner, Darcy Sebastião Calassan e Fátima Pereira de Lima Calassans: A Sexta Câmara de Direito Civil decidiu, por votação unânime, conhecer de ambos os recursos, dando provimento ao da autora e negando provimento ao do réu. Custas legais. O julgamento, realizado nesta data, foi presidido pelo Exmo. Sr. Des. Jaime Luiz Vicari, com voto, e dele participou a Exmª. Srª. Desª. Cínthia Beatriz da Silva Bittencourt. Florianópolis, 03 de novembro de 2011. Ronei Danielli, Relator RELATÓRIO Olinda Bagio Boeger e Luiz Boeger promoveram, perante o juízo da Vara Única da comarca de Orleans, ação de anulação de ato jurídico, em face de Maria Turazi Bagio, Marcelino Turazi Bagio, Batista Turazi Bagio, Nilton Weber, Márcia Fombomel Weber, Darcy Sebastião Calassans e Fátima Pereira de Lima Calassans. A sentença julgou procedente o pedido para declarar a nulidade da transferência de propriedade ocorrida pelo registro R-2/1.207, datado de 12.08.1998, na matrícula n. 1.207, referente à transcrição realizada em favor dos requeridos Nilton Weber e esposa, por não ter sido observado o exercício do direito de preferência pelos condôminos Olinda Bagio Boeger e Luiz Boeger. Ao mesmo tempo, reconheceu o direito de preferência dos condôminos Olinda Bagio Boeger e Luiz Boeger, em relação ao imóvel de matrícula n. 1.207, a ser exercido no prazo decadencial restante de quinze dias, depositando-se, em juízo, o valor de R$ 38.000,00, atualizado desde 12.08.1998, pelos índices oficiais da CGJ, sob pena de decadência do seu direito. Determinou que o Cartório de Registro de Imóveis competente procedesse ao cancelamento da transferência de propriedade ocorrida pelo registro R-2/1.207, datado de 12.08.1998, na matrícula n. 1.207, referente à transcrição realizada em favor dos requeridos Nilton Weber e esposa, por não ter sido observado o exercício do direito de preferência pelos condôminos Olinda Bagio Boeger e Luiz Boeger. Por fim, condenou os requeridos, de forma proporcional, ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios da parte contrária, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, corrigido desde o seu ajuizamento, em 14.07.2003. Irresignados, os demandantes apelaram apresentando os seguintes argumentos: a) a sentença deve ser anulada ou reformada, porque não decidiu sobre todos os fundamentos e pedidos constantes da inicial; b) a transferência do imóvel de Maria Turazi Bagio para Nilton Weber e sua esposa é nula, em razão da simulação, de forma que se impõem a anulação desse ato, bem como da venda feita por este último a Darcy Calassans e sua esposa; c) o imóvel foi recebido em condomínio pro indiviso e, à revelia dos requerentes, foi parcialmente alienado e dividido, não se respeitando seu direito de preferência na compra, bem como preterindo seu direito de discutir a respeito da escolha da parte que, eventualmente, lhes caberia, em caso de divisão. Os demandados também apelaram, aventando os seguintes argumentos: a) o Código Civil de 1916, vigente à época dos fatos, disciplina a ocorrência de simulação como hipótese de anulabilidade do negócio jurídico, estabelecendo prazo prescricional de quatro anos, de forma que, tendo sido a ação para reclamar a anulação proposta cinco anos após o negócio, esta é intempestiva; b) houve julgamento extra petita, pois o pedido dos autores limitava-se à anulação do negócio jurídico realizado, envolvendo o imóvel, bem como da divisão deste, sendo que a sentença foi além, reconhecendo o direito de preferência e determinando o depósito em juízo do valor da compra e venda do imóvel à época da negociação, devidamente corrigido; c) sendo a hipótese levantada de anulabilidade, a forma adequada para proceder à anulação seria sentença desconstitutiva ou constitutiva negativa, mas nunca declaratória de nulidade, como ocorreu; d) não houve \'consilium fraudis\', elemento volitivo essencial à caracterização da simulação, o que se intentava provar através de depoimento testemunhal, o qual não foi oportunizado, tendo em vista o julgamento antecipado da lide; e) os compradores tomaram todas as medidas recomendadas pela Associação dos Notários e Registradores do Brasil (ANOREG), antes de adquirir a propriedade, ocasião em que nada havia registrado a respeito de restrições à alienação do imóvel, demonstrando a não ocorrência de qualquer culpa \'in contrahendo\' de sua parte; f) a despeito de não aplicável ao caso o Código de 2002, a questão deve ser analisada pelos novos paradigmas do direito civil-constitucional, no sentido de privilegiar o terceiro de boa-fé, caso desses apelantes, já que não há prova de má-fé, bem como não há prova de que não foi facultado aos apelados o direito de preferência. Foram apresentadas contrarrazões. Os autos ascenderam a •••