O direito de arrependimento no contrato particular de compra e venda de imóvel

Ab initio, importante ressaltar que analisaremos o direito de arrependimento sob o enfoque do contrato preliminar ou “contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel”, onde no corpo do instrumento veem-se as figuras de promissários vendedor e comprador. A doutrina renomada ensina que “essas figuras antecedentes a um contrato definitivo tomam diversas denominações: contrato preliminar, promessa de contrato, compromisso, contrato preparatório, pré-contrato etc.” (VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil: teoria geral das obrigações e teoria geral dos contratos. 6ª. ed. Vol. 2 - São Paulo: Atlas, 2006, p. 419). E prossegue o citado doutrinador ao conceituar esta modalidade de contrato: “O contrato preliminar estampa uma fase da contratação, porque as partes querem um contrato, mas não querem que todos os seus efeitos operem de imediato”. (obra citada, p. 419) No mesmo sentido, é a doutrina de ARNOLDO WALD concernente ao instituto dos contratos preliminares: “O contrato preliminar, pré-contrato ou promessa de contrato, também denominado impropriamente compromisso, é um contrato autônomo pelo qual uma das partes ou ambas se obrigam a, oportunamente, realizar um contrato definitivo. É o pactum de contrahendo pelo qual assume a obrigação de contratar em certo momento e em determinadas condições, criando o contrato preliminar uma ou várias obrigações de fazer, mesmo quando o contrato definitivo origina obrigação de dar. O dever que incumbe ao pré-contratante é assinar o contrato definitivo, quaisquer que sejam os deveres e direitos deste decorrentes” (Obrigações e Contratos, 14. ed., São Paulo: RT, 2000, p. 231). Desta feita, os contratantes podem neste contrato, estipular cláusula de arrependimento, convencionando que o ajuste poderá ser rescindido, mediante declaração unilateral de vontade, se qualquer deles se arrepender de o ter celebrado, sob pena de pagar multa penitencial, devida como uma compensação pecuniária a ser recebida pelo lesado com o arrependimento. O exercício do direito de arrependimento deverá dar-se dentro do prazo convencionado, ou, se não houve estipulação a respeito, antes da execução do contrato, uma vez que o adimple-mento deste importará em renúncia tácita àquele direito. Também no momento da celebração do contrato, as arras devem ser formalizadas, ou mesmo em momento posterior, mas sempre antes do cumprimento das prestações do negócio. O sinal confirmatório significa adiantamento do preço, como garantia de cumprimento de um contrato. As partes devem ser expressas a respeito da revogabilidade do negócio. É que o Código de 1916 adotou a orientação germânica, considerando as arras como confirmatórias, salvo disposição em contrário. Quando o negócio era irrevogável, o sinal tinha esse sentido de confirmação e princípio de pagamento. A primeira regra é de que as arras são confirmatórias. Na verdade, o direito de arrependimento, ainda que expresso, se esvai quando já existe início de execução do contrato e se, pela natureza do negócio, não se entende presente o direito de retrato. As arras servem para demonstrar que o contrato principal está concluído e as partes estão vinculadas. Nesse caso, não há direito de arrependimento. Neste sentido também é o entendimento do SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA: RECURSO ESPECIAL - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA - RESILIÇÃO PELO PROMITENTE-COMPRADOR - RETENÇÃO DAS ARRAS - IMPOSSIBILIDADE - DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS - PERCENTUAL QUE DEVE INCIDIR SOBRE TODOS OS VALORES VERTIDOS E QUE, NA HIPÓTESE, SE COADUNA COM A REALIDADE DOS AUTOS - MAJORAÇÃO - IMPOSSIBILIDADE, NA ESPÉCIE - RECURSO ESPECIAL IMPROVIDO. As arras confirmatórias constituem um pacto anexo cuja finalidade é a entrega de algum bem, em geral determinada soma em dinheiro, para assegurar ou confirmar a obrigação principal assumida e, de igual modo, para garantir o exercício do direito de desistência. Por ocasião da rescisão •••