Breve análise do Projeto de Lei 4.185/2012 que propõe a alteração da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91)¹

O Projeto de Lei nº 4.185, de 2012, de autoria do Deputado Giovani Cherini (PDT/RS), foi apresentado no dia 11/07/2012, com a seguinte ementa: “Altera a Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991 (Lei do Inquilinato), para vedar a possibilidade de previsão contratual de pagamento de impostos, taxas e prêmio de seguro complementar contra fogo pelo locatário do imóvel”. Art. 1º. A Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, passa a vigorar com as seguintes alterações: “Art. 22. (…). VIII – pagar os impostos, as taxas e o prêmio de seguro complementar contra fogo que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel.” (NR) (…). “Art. 25 Atribuída ao locatário a responsabilidade pelas despesas ordinárias de condomínio, o locador poderá cobrar tais verbas juntamente com o aluguel do mês a que se refiram.” (NR) (…). “Art. 37. (…). § 1º. Independentemente de previsão no contrato firmado, o locatário poderá substituir a garantia exigida pelo locador por qualquer outra prevista nos incisos I a IV deste artigo, desde que se mantenha equivalência com a garantia substituída. § 2º. A substituição da fiança por quaisquer uma das outras garantias previstas neste artigo libera automaticamente o fiador. § 3º. A comunicação formal da substituição da garantia constituirá cláusula contratual, independentemente de sua transcrição no contrato de locação, salvo se o locador demonstrar, de forma cabal, que a substituição lhe causa prejuízo. § 4º. É vedada, sob pena de nulidade: I – mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação; II – a previsão contratual de renúncia a direito ou de prerrogativa processual do locatário ou do fiador, previstos em lei; e III – a atribuição ao locatário de responsabilidade que a lei atribui ao locador.” (NR) “Art. 44. (...). V – exigir do interessado na locação, ainda que informalmente, dados de sua declaração de imposto de renda ou de qualquer outro documento coberto por sigilo legal, como condição para contratar.” (NR) 1. Introdução - Nossa crítica ao projeto. O projeto parte da premissa equivocada consubstanciada na pretensão de “restabelecer a dignidade do locatário” e o suposto desequilíbrio na relação contratual com o locador, sendo o inquilino “a parte mais fraca desta relação”. Com o devido respeito, penso que a Lei nº 8.245/91, com a sua redação atual após alterações legislativas subsequentes, já representa, atualmente, um ponto de equilíbrio entre os interesses dos locadores e locatários, conforme leciona o Prof. Sylvio Capanema de Souza, Da Locação Urbana: Direito e processo. Rio de Janeiro: Forense, 1999, pp. 1-3, verbis: “A atual Lei do Inquilinato foi uma das primeiras a prenunciar os novos tempos, adotando uma postura mais equidistante dos interesses de locadores e locatários, além de criar, corajosamente, algumas medidas, no campo procedimento, capazes de acelerar a entrega da prestação jurisdicional. (...). O esforço que se faz hoje é no sentido de conservar os inquilinos, acenando com reduções do valor do aluguel ou com prazos de carência, para que não se corra o risco de ter o imóvel por longo tempo ocioso. (...). Agora, além dos hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos e estabelecimentos de Saúde Pública, também as entidades religiosas devidamente registradas somente poderão ser despedidas dos imóveis a elas locados, nas hipóteses do art. 9º ou para realização de obras que importem em aumento mínimo de 50% da área útil. (...). O texto passou a ter aplicação muito mais abrangente, ampliando a participação dos locatários na vida condominial, ao estabelecer que ‘nas decisões da assembleia que não envolvam despesas extraordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino locador a ela não compareça” 2. Sobre o IPTU, taxas e o seguro complementar contra incêndio. O projeto de lei pretende “vedar” ao locador a possibilidade de, por meio de previsão ajustada livremente no contrato, repassar ao locatário a obrigação do pagamento dos impostos e taxas, além do prêmio de seguro complementar contra incêndio. Trata-se de ajuste lícito entre as partes, no exercício da sua autonomia privada, em virtude da indubitável natureza dispositiva da norma que se infere do art. •••