A multa contratual e a indenização suplementar nos contratos de locação

Dentre as características do contrato de locação estão a onerosidade (há reciprocidade de direitos e deveres para ambos os contratantes) e a comutatividade (as prestações das partes contratantes são de plano conhecidas)[1]. Percebe-se que, em razão de o contrato ser comutativo, as partes contratantes possuem prévio conhecimento de todas as cláusulas que são inseridas no negócio jurídico. Uma das cláusulas que as partes sempre decidem pela inserção é a chamada cláusula penal, comumente conhecida como multa contratual. A referida multa é tratada pelo Código Civil em seus artigos 409 a 416[2], e na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) em seu artigo 4º, Parágrafo Único[3], ressaltando que sempre deve ser aplicado para os contratos de locação o disposto na lei especial (Lei do Inquilinato), que, frise-se, regula as locações urbanas, tanto sob o aspecto material como também sob o aspecto processual. O Código Civil (CC) e o Código de Processo Civil (CPC) somente serão aplicados às relações locatícias em caráter residual, conforme apontado no artigo 79 da Lei nº 8.245/1991[4]. Regulada pelo artigo 4º da Lei nº 8.245/1991, a multa é, portanto, uma prefixação antecipada de perdas e danos no caso de inobservância dos ônus obrigacionais dispostos para as partes no negócio jurídico de locação, visando indenizar a parte prejudicada pelo inadimplemento contratual. Normalmente, a cláusula penal vem disposta no contrato como multa moratória - para os casos de atraso no pagamento dos aluguéis -, e como multa compensatória – quando houver indenização prévia por perdas e danos no caso de descumprimento parcial ou total do negócio. Dessa forma, de acordo com o artigo 4º da Lei nº 8.245/1991, se existir multa no contrato de locação não se admite a aplicação de indenização suplementar porque o dispositivo é claro ao dispor em sua parte final que, no caso de descumprimento, poderá haver a rescisão, “pagando a multa pactuada proporcionalmente ao período de descumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada”. Nessa mesma linha de raciocínio, mesmo que fosse aplicado o Código •••