A abusividade da negociação do seguro fiança locatício por corretora indicada pela administradora do imóvel alugado

A exigência de seguro fiança por corretora integrante do mesmo grupo da imobiliária que administra o imóvel ou outra por ela indicada é prática abusiva porque implica venda casada, restringe a concorrência e viola a liberdade do consumidor, ensejando reprimendas pela Susep e pelo CADE. Tornou-se uma prática bastante comum nas grandes cidades brasileiras a exigência do chamado seguro fiança locatício como garantia acessória aos contratos de locação residencial no lugar da tradicional fiança. No entanto, sob a aparente facilidade dada ao inquilino de deixar de apresentar um fiador ou de diluir o valor do contrato do seguro fiança ao longo dos meses, as imobiliárias, ao indicar uma corretora de seguros, violam a liberdade de contratar e, muitas vezes, lesionam os contratos ao majorar os preços do seguro para patamares além daqueles praticados pelo mercado, o que acaba passando despercebido pelo inquilino em razão das peculiaridades desse mercado relevante. De uma fora geral, nas locações residenciais, a venda do seguro fiança é feita por um corretor ou mesmo uma pessoa jurídica ligada à própria imobiliária que administra o imóvel. Situação idêntica ocorria nos contratos do sistema financeiro da habitação, em que o agente financeiro exigia do mutuário, numa típica venda casada, a contratação do seguro habitacional obrigatório com companhia de seguros por ela indicada. Essas situações foram fortemente repreendidas pelo Poder Judiciário, por cercear o direito de liberdade dos mutuários, resultando na edição do verbete nº 473 da Súmula do STJ, que dispõe: “O mutuário do SFH não pode ser compelido a contratar o seguro habitacional obrigatório com a instituição financeira mutuante ou com a seguradora por ela indicada”. A mesma razão de ser que levou a pacificação da jurisprudência do STJ está presente no caso da administração de aluguéis e venda do seguro fiança concomitantes: o inquilino não pode ser compelido a contratar o seguro dado em garantia com corretor indicado pela administradora do imóvel. Com efeito, é justamente na fase pré-contratual que o inquilino está mais sujeito aos abusos das imobiliárias. Se não pactuar o seguro fiança por intermédio de corretora ligada à imobiliária e pelo valor que ela lhe impõe, não se celebrará a locação. Nesse momento, falta-se com a verdade; informações relevantes, como a possibilidade de se obter preço menor para o mesmo seguro fiança no mercado, são omitidas; abusa-se da vulnerabilidade do consumidor/inquilino diante das peculiaridades do aquecido mercado imobiliário, que envolve, em última análise, o direito fundamental de moradia, compelindo os contratantes a curvarem-se perante abusos sutis e bem disfarçados. Em primeiro lugar, a negociação do seguro fiança por corretor ligado à administradora do imóvel tolhe a liberdade do consumidor de procurar e negociar o melhor preço do seguro com outras corretoras no mercado, ao mesmo tempo em que •••