Taxa de condomínio não pode ser confundida com imposto e nem gerar lesão ao vizinho

Há 18 anos explico a interpretação da Lei nº 4.591/64 que “dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias”, quanto à forma correta de se cobrar a taxa de condomínio em edifício composto por unidades de tamanhos diferentes, seja residencial com apartamentos de cobertura, térreos e tipo ou comercial composto de lojas e salas. Infelizmente, alguns ainda não entendem que, mesmo sendo um apartamento de cobertura ou térreo maior que os demais apartamentos-tipo, não há justificativa lógica para se cobrar a taxa de condomínio pela fração ideal, pois, na prática, as despesas rateadas decorrem da mera disponibilidade (pois unidade vazia também contribui) ou do uso efetivo dos serviços e áreas externas às unidades e não tem qualquer correlação com tamanho ou o valor delas. Basta verificarmos que a própria Lei 4.591/64 (artigos 10, Inciso IV e 19) e o Código Civil (artigo 1.335, inciso II) proíbem que qualquer coproprietário utilize a mais ou de forma a excluir os demais as áreas comuns, pois todos têm o direito de utilizá-las igualmente. A utilização da fração ideal no rateio das despesas entre lojas térreas independentes e salas também leva a situações injustas. A cada dia surgem mais decisões judiciais derrubando o uso da fração ideal para a divisão de despesas de manutenção e conservação. Os juízes, mediante a análise de perícias judiciais realizadas por engenheiros civis, que dominam tecnicamente cálculos, têm compreendido que a fração ideal foi criada para dividir os custos com os materiais de construção e a mão de obra utilizada na edificação do empreendimento, não sendo viável sua aplicação como critério para dividir despesas de portaria, limpeza, iluminação, áreas de lazer, pois tais áreas comuns são disponibilizadas e utilizadas de forma igualitária por todos os ocupantes das unidades, independente do tamanho destas. Aqueles que insistem em “punir” quem adquire uma unidade maior que as demais sempre evitam uma perícia judicial, pois a real definição do que seja fração ideal comprova a injustiça da cobrança. Assim, partem para outros argumentos que também se mostram frágeis perante uma análise inteligente, técnica e isenta, ou seja, sem a ideia preconcebida de penalizar quem mora melhor, como se cobertura fosse uma pensão e não uma unidade unifamiliar. CONFUSÃO COM IMPOSTO Alguns defensores do uso da fração ideal fundamentam sua pretensão sob o argumento do proprietário da unidade maior ter melhor condição financeira que o vizinho e que por isso deve a taxa de condomínio mais elevada, e assim confundem a natureza dessa cobrança, como se essa fosse o Imposto de Renda. Nesse sentido, o Relator Ministro Corrêa, em julgado do Supremo Tribunal Federal, extraído da obra de Eduardo Sabbag1, elucida claramente que “(..) Daí a razão da vedação constitucional do art. 145, §2º, da CF/1988, que impede o legislador de adotar, para a cobrança de taxas, base de cálculo que tenha servido à incidência de impostos, e também de se utilizar da capacidade contributiva para tributar prestação de serviços inerentes à atividade estatal, por ser ela um dos componentes do imposto, tais como: o valor do pa-trimônio, a renda, o preço, etc., elementos ligados à pessoa do obrigado. Sua base de cálculo deve ser típica (...)” [STF, RE 217.127/MG, rel. min. Maurício Corrêa. J.: 12/12/1997. Data DJU: 27/02/1998] Outros argumentam que a lei impõe a cobrança da taxa de condomínio pela fração ideal e se esquecem que a própria lei veda o enriquecimento ilícito e que é o artigo 24 e não o artigo 12 (destinado a rateio do custo de obra numa incorporação), da Lei 4.591/64, que regula a divisão das despesas de conservação e manutenção. Basta ler com atenção para entender a ordem dos capítulos e artigos na Lei de Incorporação em Condomínios, pois o artigo 12 está no capítulo que trata dos custos da construção e somente após o edifício ser concluído e eleito o síndico é que encontramos o artigo 24 que trata do rateio de despesas de manutenção e conservação. A expressão “salvo disposição em contrário na convenção” prevista no art. 12 da Lei 4.591/64 •••