Garantias admitidas nas locações; Lei e considerações gerais

Garantias dos direitos Consiste em um direito dos Locadores de Imóveis Urbanos, exigir, como condição à concretização das locações, uma garantia que lhe assegure a satisfação de todos os seus direitos e créditos advindos do contrato escrito, sendo tal direito expressamente disposto à Lei 8.245/91, em seu art. 37, através do qual, enumera o Legislador as espécies admitidas de garantias locatícias. Cabe destacar, que o direito reconhecido aos Locadores restringe-se apenas às locações formalizadas por instrumento próprio (Contrato Escrito), não alcançando, por derradeiro as tratativas verbais, as quais, não obstante admitidas pela Legislação Civil, revelam-se passíveis de questionamentos diversos, quando a relação entre as partes passa a ser conflituosa, impondo sua submissão à apreciação judicial, para a solução do conflito havido entre as partes. Contratos de Locação O Contrato faz lei entre as partes, e em assim sendo, as garantias locatícias previstas no art. 37 da Lei 8245/91, portanto, uma vez sacramentadas no contrato de locação escrito, garante ao Locador a maior probabilidade de posterior satisfação dos direitos e créditos que surjam do inadimplemento do Locatário no transcorrer da Locação, à medida em que, ainda que verificada a insolvência deste, com a constatação de inexistência ou insuficiência de patrimônio hábil ao total pagamento dos débitos apurados, recorrerá o Locador à garantia contratual ajustada para que sobre a mesma repouse sua intenção de recebimento de tudo quanto for apurado a título de débitos da locação garantida. Em outras palavras, as garantias admitidas por Lei aos contratos de locação, têm por finalidade assegurar ao Locador a plena satisfação dos créditos decorrentes da locação, ainda que o Locatário não apresente condições financeiras e patrimoniais para o pagamento das obrigações que lhe são imputadas enquanto na posse do Imóvel. O art. 37 da lei de Locações Urbanas (Lei 8.245/91), dispõe em sua seção VII: Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia: I – caução; II – fiança; III – seguro de fiança locatícia; IV – cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. Cauções mobiliárias e imobiliárias A caução, tratada pelo inciso I, do art. 37, acima transcrito, e §§ 1º a 3º do mesmo dispositivo legal, pode ter por objeto bens móveis, imóveis, títulos e ações e ainda, moeda corrente, ficando a eficácia das cauções mobiliárias e imobiliárias submetidas a prévio registro respectivamente junto ao Cartório de Registro de Títulos e Documentos ou ao Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição competente. Ressalvada a caução sobre o patrimônio Imobiliário, podendo esta recair sobre Imóvel do Locatário ou de Terceiro garantidor, vislumbra-se fragilidade relativamente às demais garantias caucionárias de que trata a Lei de Locações, já que, como facilmente de presume, os bens móveis, são suscetíveis de depreciação e até perecimento, tornando inócua a garantia, ou até mesmo seu desaparecimento, à completa revelia e desconhecimento do Locador, mostrando-se, pois uma insegurança que afeta diretamente o próprio contrato garantido. Por outro lado, a caução sobre moeda corrente, •••