O contrato de corretagem na compra e venda de imóvel e o pagamento da comissão pelo comprador

A comissão de corretagem nos contratos de aquisição de imóveis – prontos ou não, tem sido objeto de vários questionamentos perante os Órgãos de Defesa do Consumidor e no Poder Judiciário, em relação ao fato de muitas vezes atribuírem ao adquirente a responsabilidade pelo seu pagamento. Para a perfeita compreensão do tema, é necessário examinar o contrato de comissão de corretagem à luz da lei, doutrina e jurisprudência. Dentre os vários conceitos do contrato de corretagem destaca-se o de Gustavo Tepedino que afirma: “A doutrina identifica o contrato de corretagem com a mediação, que se caracteriza pela atividade de aproximação de duas ou mais partes com vistas à conclusão de um negócio de compra e venda.” (Temas de Direito Civil, Rio de Janeiro, Ed. Renovar, 1999, p. 122). O contrato de corretagem encontra previsão nos artigos 722 a 729 do Código Civil, a saber: Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas. Art. 723. O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio. Parágrafo único. Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência. Art. 724. A remuneração do corretor, se não estiver fixada em lei, nem ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais. Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes. Art. 726. Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma remuneração será devida ao corretor; mas se, por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, terá o corretor direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade. Art. 727. Se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio dispensar o corretor, e o negócio se realizar posteriormente, como fruto da sua mediação, a corretagem lhe será devida; igual solução se adotará se o negócio se realizar após a decorrência do prazo contratual, mas por efeito dos trabalhos do corretor. Art. 728. Se o negócio se concluir com a intermediação de mais de um corretor, a remuneração será paga a todos em partes iguais, salvo ajuste em contrário. Art. 729. Os preceitos sobre corretagem constantes deste Código não excluem a aplicação de outras normas da legislação especial. Logo se verifica que não existe na lei a estipulação sobre a forma e valor de remuneração do corretor e a atribuição da responsabilidade da comissão a quaisquer dos contratantes. E nos parece que tal “omissão” foi deliberada pelo legislador para permitir a livre autonomia contratual das partes nesta relação, reconhecendo-se como indevida a intervenção estatal na questão que pode variar de acordo com várias circunstâncias que envolvem a negociação e compra de bem imóvel. Ora, se a lei nada prevê pres-tigiando a liberdade contratual, nada impede que conste do ajuste contratual que caberá ao adqui-rente o pagamento da comissão, sendo essa previsão aceita. Embora a obrigação de pagar a comissão de corretagem seja tradicionalmente imputada ao vendedor, não há dispositivo legal determinando-lhe a providência, logo, pode ser livremente con-vencionado pelas partes. E se houver ajuste entre as partes sobre o pagamento da comissão e disposição contratual prevendo o pagamento pelo comprador, não há o que rever ou restituir. Esse é o entendimento majoritário do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, conforme os seguintes julgados: “INDENIZATÓRIA. CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. VERBA DEVIDA PELO COMPRADOR, NO CASO CONCRETO. INEXISTÊNCIA DE FALHA NO DEVER DE INFORMAÇÃO. PACTUAÇÃO EXPRESSA •••