Locação de imóvel urbano: dispensa de garantia e desocupação liminar - Vantagens e desvantagens - Parte I

1. INTRODUÇÃO A partir da Lei 12.112/09, que promoveu alterações/inclusões na Lei que dispõe sobre o Inquilinato (Lei nº 8.245 de 1991), novas regras foram traçadas possibilitando uma maior segurança para o locador que possui contrato sem qualquer garantia. Diante da existência de muitas controvérsias sobre as reais vantagens e desvantagens para o locador, torna-se necessária uma análise sobre as discussões doutrinárias e jurisprudenciais acerca da efetivação da medida, em especial no que se refere a sua aplicação prática. No entanto, para que se possa fixar um parâmetro é necessário que se analise, primeiramente, alguns aspectos gerais sobre o tema, como as garantias contratuais previstas em lei e as noções gerais sobre a ação de despejo. Por fim, serão detalhadas algumas questões sobre a concessão das liminares e o posicionamento que vem sendo adotado pelo Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul. O que se pretende, com o presente estudo, é esclarecer os pontos positivos e negativos decorrentes da inclusão do inciso IX ao § 1º do art. 59 da Lei 8.245/91, no tocante a dispensa de garantia nos contratos de locação. 2 – DA LOCAÇÃO IMOBILIÁRIA E SUAS GARANTIAS O Novo Código Civil, em seu artigo 565, traz a conceituação de locação de coisas como sendo o contrato pelo qual “uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição.” Do conceito contido em tal dispositivo legal podem ser extraídas as características principais do contrato de locação de imóveis, quais sejam: (I) cessão temporária de uso e gozo, sem transferência de propriedade; (II) a remuneração pela utilização (aluguel); (III) contrato bilateral, oneroso, comutativo e consensual. Quanto ao consenso das partes, o contrato pode ser expresso ou tácito. No entanto, para Carlos Alberto Dabus Maluf, a lavratura de instrumento escrito confere maior segurança às partes. Trata-se, por outro lado, de contrato não solene, que independe geralmente, de forma especial; pode, de tal arte, ser ajustado verbalmente ou por escrito, embora a segurança das partes aconselhe a lavratura de instrumento escrito, em que se contenham todas as cláusulas contratuais.[1] O regramento específico para a locação de imóveis urbanos está contido na Lei 8.245/1991, com alterações provocadas pela Lei 12.112/2009, que especifica, em seu artigo 1º, parágrafo único, quais são as situações que continuam reguladas pelo Código Civil e pela legislação específica. Quanto às garantias locatícias, o art. 37 da Lei 8.245/91 elenca as modalidades previstas para os contratos de locação: (I) caução; (II) fiança; (III) seguro de fiança locatícia e (IV) cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. A caução, a despeito do que prevê o art. 38 da Lei 8.245/91, pode ser de •••